Noua bula imobiliara: hectarul agricol din Tandarei e mult subevaluat in comparatie cu cel din Monaco, bai tata!

Piata pare inundata de analize comparative ale pretului terenului agricol, cu meseje subliminale: vor ajunge si hectarele noastre la pretul celor din Austria, Germania, Olanda, sau macar in apropiere. Nimeni nu insista insa asupra comparatiilor privind suprafetele de teren agricole disponibile, densitatii populatiei, veniturilor medii, infrastructurii (or lipsi sistemele de irigatii si in Austria?), etc ceea ce ma duce cu gandul la baietii destepti care au compactat suprafete relativ mari si asteapta nerabdatori cumparatorii.

Citez din ZF, dintr-un articol ce relata despre marii investitori in terenuri agricole din Romania. Sigur, parerile super-optimiste sunt puse in gura unor “experti” ("Fondurile de investiţii sunt interesate de terenurile agricole din România pentru că terenul este ieftin, chiar şi de zece ori mai ieftin decât în Olanda, spre exemplu. După intrarea în Uniunea Europeană preţurile din România au început să se apropie de cele din Vest, acest lucru se vede şi pe piaţa construcţiilor, iar investitorii speculează această diferenţă de preţ. Bineînteles că preţurile din România nu vor ajunge la nivelul celor din Vest, dar un fond de investiţii poate câştiga şi de câ teva ori suma investită în numai câţiva ani", explică analistul economic Aurelian Dochia).

De ce oare scoate se face comparatia tocmai cu Olanda? E simplu, vedeti in acelasi articol un top al pretului la hectarul de teren agricol. Pe locul intai, Olanda, cu 47.000 euro, pe doi Danemarca cu 25.000 euro, trei Spania cu 10.400 euro, urmeaza Suedia cu 3.700, Cehia cu 2250 euro, pam-pam-Romania cu 2000 euro (sursa Eurostat, date la nivelul anului 2009) si...mai vine cineva dupa Romania? Ei bine, da: Slovacia cu 1250 euro si Lituania cu 900. Domnu’ Dochia, n-ar fi mai bine ca in loc sa cumparam teren in Romania asteptand cultivatorii de lalele sa-l revindem la pret inzecit, nu luam mai bine in Lituania si facem o afacere mai buna?

Ma intreb, nu dau cu parul: oare cat teren agricol neinundat sau neinundabil o fi in Olanda? Din statistica lipseste si Germania , o alta zona cu mare densitate demografica. Si ce diferenta exista intre puterea de cumparare a unui danez si cea a unui taran cu 3 pogoane din Tandarei? Si in Spania or lipsi sistemele de irigatii? Am dat exemplul cu Ziarul Financiar pentru ca publicatia in cauza pare cuprinsa de zel in ultima perioada vorbindu-ne de astfel de comparatii, despre cat de mult au castigat cei care au investit in teren agricol (intrebarea e cand au cumparat? nu cat au castigat?) si ce suprafete mari au deja strainii aici (la ce pret au cumparat?).

Nu inseamna ca investitia in teren e proasta, dar nici sa speri in cai verzi pe hectarul arabil nu e bine. In plus, cine vrea sa cumpare teren agricol o sa aibe din plin ocazia dupa ce intra in vigoare impozitul pe suprafetele nelucrate (poate chiar asta se anticipeaza, supraoferta apropiata? se teme cineva ca se strica pretul? Ma rog, stiu ca exista destui afaceristi locali care asteapta cu suprafetele gata compactate investitorul miraculos care sa le ofere un exit cu 1000% profit).

Pot sa va dau un exemplu din perspectiva randamentului. O cunostiinta are 7 ha teren agricol in Calarasi, proprietate mostenita, teren agricol bun. Anul trecut, a primit din arenda 2800 lei (din care a dat inapoi 300 impozit pe teren). Profit net putin sub 600 euro. Daca ar cumpara acum terenul la pretul din ...2009, ar da pe el 14.000 euro (7 x 2.000) adica randament de 4% din investitie. Nici prea-prea, nici foarte-foarte (in conditiile unui an agricol exceptional insa in 2011!)