miercuri, 29 februarie 2012

Noua bula imobiliara: hectarul agricol din Tandarei e mult subevaluat in comparatie cu cel din Monaco, bai tata!

Piata pare inundata de analize comparative ale pretului terenului agricol, cu meseje subliminale: vor ajunge si hectarele noastre la pretul celor din Austria, Germania, Olanda, sau macar in apropiere. Nimeni nu insista insa asupra comparatiilor privind suprafetele de teren agricole disponibile, densitatii populatiei, veniturilor medii, infrastructurii (or lipsi sistemele de irigatii si in Austria?), etc ceea ce ma duce cu gandul la baietii destepti care au compactat suprafete relativ mari si asteapta nerabdatori cumparatorii.

Citez din ZF, dintr-un articol ce relata despre marii investitori in terenuri agricole din Romania. Sigur, parerile super-optimiste sunt puse in gura unor “experti” ("Fondurile de investiţii sunt interesate de terenurile agricole din România pentru că terenul este ieftin, chiar şi de zece ori mai ieftin decât în Olanda, spre exemplu. După intrarea în Uniunea Europeană preţurile din România au început să se apropie de cele din Vest, acest lucru se vede şi pe piaţa construcţiilor, iar investitorii speculează această diferenţă de preţ. Bineînteles că preţurile din România nu vor ajunge la nivelul celor din Vest, dar un fond de investiţii poate câştiga şi de câ teva ori suma investită în numai câţiva ani", explică analistul economic Aurelian Dochia).

De ce oare scoate se face comparatia tocmai cu Olanda? E simplu, vedeti in acelasi articol un top al pretului la hectarul de teren agricol. Pe locul intai, Olanda, cu 47.000 euro, pe doi Danemarca cu 25.000 euro, trei Spania cu 10.400 euro, urmeaza Suedia cu 3.700, Cehia cu 2250 euro, pam-pam-Romania cu 2000 euro (sursa Eurostat, date la nivelul anului 2009) si...mai vine cineva dupa Romania? Ei bine, da: Slovacia cu 1250 euro si Lituania cu 900. Domnu’ Dochia, n-ar fi mai bine ca in loc sa cumparam teren in Romania asteptand cultivatorii de lalele sa-l revindem la pret inzecit, nu luam mai bine in Lituania si facem o afacere mai buna?

Ma intreb, nu dau cu parul: oare cat teren agricol neinundat sau neinundabil o fi in Olanda? Din statistica lipseste si Germania , o alta zona cu mare densitate demografica. Si ce diferenta exista intre puterea de cumparare a unui danez si cea a unui taran cu 3 pogoane din Tandarei? Si in Spania or lipsi sistemele de irigatii? Am dat exemplul cu Ziarul Financiar pentru ca publicatia in cauza pare cuprinsa de zel in ultima perioada vorbindu-ne de astfel de comparatii, despre cat de mult au castigat cei care au investit in teren agricol (intrebarea e cand au cumparat? nu cat au castigat?) si ce suprafete mari au deja strainii aici (la ce pret au cumparat?).

Nu inseamna ca investitia in teren e proasta, dar nici sa speri in cai verzi pe hectarul arabil nu e bine. In plus, cine vrea sa cumpare teren agricol o sa aibe din plin ocazia dupa ce intra in vigoare impozitul pe suprafetele nelucrate (poate chiar asta se anticipeaza, supraoferta apropiata? se teme cineva ca se strica pretul? Ma rog, stiu ca exista destui afaceristi locali care asteapta cu suprafetele gata compactate investitorul miraculos care sa le ofere un exit cu 1000% profit).

Pot sa va dau un exemplu din perspectiva randamentului. O cunostiinta are 7 ha teren agricol in Calarasi, proprietate mostenita, teren agricol bun. Anul trecut, a primit din arenda 2800 lei (din care a dat inapoi 300 impozit pe teren). Profit net putin sub 600 euro. Daca ar cumpara acum terenul la pretul din ...2009, ar da pe el 14.000 euro (7 x 2.000) adica randament de 4% din investitie. Nici prea-prea, nici foarte-foarte (in conditiile unui an agricol exceptional insa in 2011!)

10 comentarii:

  1. ssssst!
    vorbeste mai incet un pic...
    ca te aude Becali si imediat o sa mearga la Ministerul Apararii din Olanda sa faca un schimb de terenuri... le da o parloaga in Buzau si primeste la schimb ceva "nasol" pe la periferia Amsterdamului.... "de aceeasi valoare" desigur

    sau te pomenesti ca la Ministerul ala nu se pune botul asa usor :)

    RăspundețiȘtergere
  2. principiul randamentului este foarte bine exemplificat, dar romanul nu intelege matematica. Noi, agricultorii, suntem intr-un cerc vicios: am in arenda niste pamant. Nu pot sa fac investitii asa cum vreau pentru ca nu e al meu, si poate ca proprietarul nu o sa mai vrea sa prelungeasca contractul de arenda peste 1-2-3 ani. Contracttele de arendaa sunt de obicei pe o perioada de 5 ani. Pe mai mult nu accepta oamenii sa semneze. Acum, eu ce sa fac? fac investitii care sa se amortizeze in 5 ani? astea nu sunt investitii substantiale. Deci varianta asta nu e prea buna. Cealalta varianta este sa incerc sa cumpar. Si intreb omul daca vinde, si el imi raspunde ca vine cu 0.3-0.5 mp ca asa stie el ca se da terenul agricol( adica 3000-5000 euro/ha). In cati ani imi amortizez eu banii astia, zicand ca i-as avea si i-as plati. Va spun ca nu ii amortizez niciodata pentru ca in 2 ani inchid pravalia.
    Si astea toate se datoreaza presei care a tipat sus si tare ca vai de mine ce ieftine sunt terenurile la noi fata de olandezi si altii. Dar ei nu stiu ca in Olanda se cultiva preponderent legume, si nu culturi ca grau,porumb..., plus ca aia au apa tot timpul , la discretie.
    Alta gogomanie la noi este in legatura cu zonele irigabile. 1000 m3 (mia de metrii cubi) de apa, cu care uzi 1 data cam 1,5 ha este la noi in jur de 800 de ron, cost foarte mare. Sunt zone foarte intinse in Baragan in care si daca ai vrea sa platesti acesti bani , nu vei avea apa pentru ca nu mai exista statiile de pompare. Asa ca irigatii nop.
    Inca una si gata ca m-am aprins cu subiectul asta. Comasarea terenurile. Foarte greu gasesti oameni de inteles sa faci schimb de terenuri astfel fiecare agricultor sa adune suprafetele pentru ca o tehnologie adecvata o poti implementa pe suprafete cat mai mari. Degeaba ai 100 ha impartite in 40 de parcele ca nu o sa faci productie in vecii vecilor. Cand te duci la oameni si discuti cu ei sa faci schimb , ei cred ca terenul lor e cel mai bun , si ca tu vrei sa le dai pamant inferior , chiar daca e vorba uneori si de distante de cateva sute de metrii.
    Asa de suparat sunt pe media in legatura cu subiectul asta. Comparatia pe care o fac ei intre preturile per ha in diferite tari e la fel cum ai face comparatie intre masinile produse in diferite tari, netinand cont de marca, si doar de pret. Vai de mine, ce scumpe sunt in Germania, dar ce ieftine sunt in ....... .
    Inchei prin a-mi exprima dezamagirea fata de cei de la ZF , cat si restul de site-uri si televiziuni care au amplificat bula speculativa.

    RăspundețiȘtergere
  3. Reiau aici un comentariu care l-am postat si in "Capitalul".Daca credeti ca nu e etic va rog sa-l stergeti,dar nu am mai avut timp de reformulari.Deci ziceam asa:
    Vad ca nimeni nu pomeneste de o chestie elementara care se regaseste in orice manual de economie sau management ,apropo de determinarea valorii unui mijloc fix cind se cunosc doar profiturile de pe urma exploatarii lui.Pur si simplu este o problema elementara de aritmetica de scoala generala combinata cu o judecata economica de bun simt.Si anume imi pun problema sa compar beneficiul obtinut de pe un ha de teren agricol cu cel obtinut in cel mai usor mod cu putinta si anume un depozit bancar.Daca de exemplu renta la un hectar este de 100 de eu si dobinda la un depozit este de 5% inseamna ca acel hectar nu merita mai mult de 2000 de euro,in caz contrar mai bine pun banii la banca .Formula generaala ar fi cam asa : pretul unui hectar = (renta la hectar)x(100/dobinda anuala).

    RăspundețiȘtergere
  4. chiar ma intrebam si eu ce-i cu articolele alea pe banda rulanta din ZF despre terenuri agricole...ca mi se parea suspect patriotismul astora..ii loveste doar asa izolat si anume pe terenuri agricole..

    RăspundețiȘtergere
  5. In 2012 hectarul nu mai e cat era in 2009, se gasesc in campia dunarii la 1000 euro suprafete mici (pina in 10 hectare), asa ca randamentul ala nu mai e 4%.
    Plus ca nimeni nu l-a intrebat pe arendas cat a castigat el din afacerea asta :)

    RăspundețiȘtergere
  6. etc ceea ce ma duce cu gandul la baietii destepti care au compactat suprafete relativ mari si astepata nerabdatori cumparatorii.

    Dl. Dogaru are impresia ca in lumea aia cu multe zerouri cumparatorii sunt agatati cu carlige gen ZF ?! Sa ne amintim, nu vorbim totusi de lumea blogurilor.

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Au apărut și știuleții rectali imobiliari... tot în grup... deci totul e bine.

      Ștergere
  7. "Reiau aici un comentariu care l-am postat si in "Capitalul".Daca credeti ca nu e etic va rog sa-l stergeti,dar nu am mai avut timp de reformulari.Deci ziceam asa:
    Vad ca nimeni nu pomeneste de o chestie elementara care se regaseste in orice manual de economie sau management ,apropo de determinarea valorii unui mijloc fix cind se cunosc doar profiturile de pe urma exploatarii lui.Pur si simplu este o problema elementara de aritmetica de scoala generala combinata cu o judecata economica de bun simt.Si anume imi pun problema sa compar beneficiul obtinut de pe un ha de teren agricol cu cel obtinut in cel mai usor mod cu putinta si anume un depozit bancar.Daca de exemplu renta la un hectar este de 100 de eu si dobinda la un depozit este de 5% inseamna ca acel hectar nu merita mai mult de 2000 de euro,in caz contrar mai bine pun banii la banca .Formula generaala ar fi cam asa : pretul unui hectar = (renta la hectar)x(100/dobinda anuala)"
    Stimabile,Cu siguranta Nu ai notiuni de evaluare...ma refer de acel curs care se preda in anul 3 la stiinte economice.Mare pacat... ai fi aflat ca PRETUL UNUI LUCRU NU ESTE EGAL CU VALOAREA SA!!!!!

    RăspundețiȘtergere
  8. stimabile, pretul, valoarea- tin de perceptie iar perceptia de psihologie,emotii, etc- de unde fluctuatiile in timp la anuitati egale...bine ca ai descoperit tu roata...

    RăspundețiȘtergere
  9. Am scris un articol despre valoarea reală a unui teren agricol și motivele pentru care vă recomand să vă cumpărați teren agricol!
    http://www.thinkagain.ro/despre-suvevaluare-si-supraevaluarecare-este-valoarea-unui-hectar-de-teren-arabil/
    Sunt curios unde în Câmpia Dunării există teren la 1000 de euro hectarul căci aș cumpăra imediat vreo 10!

    RăspundețiȘtergere