Prețul “corect” pentru o locuință în România: 24.000 euro

Raportul dintre prețul unei case și venitul anual mediu pe familie a oscilat  în SUA în ultimii 30 de ani între 3 și 4,2. Pornind de la venitul lunar mediu pe gospodărie diin România, de 2521 lei, și extrapolând valorile medii din Statele Unite obținem prețul-reper pentru locuințele românești.

Imobiliare.net face o analiză în această săptămână raportând prețurile apartamentelor din București la salariul mediu brut lunar pe economie-505 euro în luna mai (pentru acuratețea comparației ar fi fost însă mai bine să ne raportăm la salariu mediu net în București, n.nt). Ei bine, concluzia este că pentru o garsonieră cu prețul mediu de 34.000 euro e nevoie de 68 de salarii iar pentru un apartament de 2 camere (53.000 euro-preț mediu) cei interesați trebuie să pună integral de-o parte salariul mediu timp de 106 luni. Pentru 3 camere (72.000 euro) așteptarea urcă la 144 luni iar pentru un apartament de 4 camere (94.000 euro) e nevoie de strânsul curelei timp de 188 luni.

Lăsând la o parte studiul imobiliare.net (conceput destul de mult ca o sperietoare-se scoate de pildă în față numărul de 300 salarii necesar cumpărării unui apartament de 4 camere dacă se scat din venit cheltuielile lunare), întrebarea care se pune este ce alte instrumente avem la îndemână pentru a aproxima valoarea “corectă” pentru o locuință din România?

Cum în 2008, la începutul crizei, românii erau sfătuiți să cumpere casele ieftinite ale americanilor, să ne ghidăm după raportul preț mediu locuință/venit annual mediu pe familie în SUA (vezi www.ritholtz.com/blog/wp-content/uploads/2011/04/Residential-Real-Estate-Relative-to-Median-Income-Rent-.png). Ei bine, în ultimii 30 de ani în SUA raportul respectiv a oscilat între 3 (la începutul intervalului de studiu, 1982-1986) și 4,2 (2006-2007), cu o medie “istorică” situată la 3,5. Potrivit INSSE, în România venitul mediu al unei gospodării a fost în trimestrul I din 2013 de 2521 lei (570 euro). Anual avem deci un venit mediu pe gospodărie de 6875 euro iar multiplicându-l cu 3,5 obținem 24.064 euro, prețul corect pentru o locuință.

Considerând că standardul mediu de locuire vizează în România apartamentul de 2 camere, înseamnă că prețul mediu din București din acest moment (53.000 euro), este mai mult decât dublul prețului mediu calculat la nivel de țară prin raportare la veniturile medii pe familie. Așa să fie?

Comisia Națională de Prognoză facea estimări la începutul anului în ceea ce privește evoluția salariului mediu net lunar în 2013. La sfârșitul anului, urma să avem 1615 lei medie națională, în București nivelul fiiind însă de 2.365 lei. Cu alte cuvinte, salariul mediu din București este cu 46% peste media națională. Ar fi exagerat să presupunem că și veniturile gospodăriilor din Capitală depășesc cu un procent similar media națională? Noi credem că nu iar în acest caz, valoarea medie a unei proprietăți (apartamentul de 2 camere) ar trebui să fie de 35.000 euro (cu 33% sub prețurile de acum). Sigur, de la acest nivel putem aplica prime/disconturi în funcție de tendințele demografice, așteptările privind economia, etc.