100% din PIB asta e masura iresponsabilitatii pentru datoria publica, nu? Daca PIB e ceva abstract sa ne raportam la incasarile statului. Adica o datorie de 2,5 ori veniturile bugetului public, presupunand cu generozitate ca exista incasari cat 40% din PIB. Raportandu-ne la persoanele fizice, la un salariu mediu echivalent cu 400 euro, asta ar presupune o datorie totala de 12.000 euro. Cam cat un credit de nevoi personale de Logan plus o bidinea prin apartamentul din Militari, nu? Pai eu stiu o gramada de “iresponsabili”de tipul asta. Si nu ne-am raportat inca la creditele ipotecare
Pentru acelasi salariu de 400 euro, se poate obtine prin programul Prima Casa un imprumut pentru o cutie de chibrituri cu 2 camere (sa zicem 50.0000 euro valoare a tranzactiei cu 45.000 luati de la banca pe 30 de ani si 5.000 euro avans din fonduri personale) la o rata lunara sub 250 euro (cam 60% raportul rata/venituri). Pai asta inseamna de peste 9 ori veniturile anuale, echivalentul unei datorii publice de 375% din PIB ca sa revin la exemplul de mai sus, ala cu statele. Pai creditacii de la Prima Casa sunt mai iresponsabili ca Grecia domnule! Iar Italia e un model de cumpatare pentru posesorii de credit ipotecar!
Sau ar trebui sa avem o dubla masura state-creditaci? E mai sanatos sa te imprumuti pentru o garsoniera pe 30 de ani decat sa o faci pentru infrastructura? Habar n-am si oricum Standard &Poor’s nu da rating la imprumuturile persoanelor fizice. Da insa pentru... pachetele de credite ipotecare de aia si avem criza subprime. Ce ziceti insa de o comparatie intre politicienii de 3 lei din Romania si Fat-Frumosul de la BNR care a rapus balaurul inflatiei si s-a luptat cu speculatorii cei rai? Politicienii sunt iresponsabili ca au imprumutat tara prea mult, nu? Dar BNR care a permis cresterea gradului de indatorare de la un raport rata/venituri de o treime inainte de criza, pana la 70% pe varful bulei imobiliare, cum e? Asta nu scuza bineinteles politicenii, baga doar sub aceeasi caciula a responsabilitatii pe cei abonati permanent la osanalele media.
PS: Fara absolut nici o legatura, cititi aici un excelent articol despre avalansa de spoturi RMGC si falsitatea argumentului “oamenii din Rosia Montana nu vor decat sa munceasca”.
Se afișează postările cu eticheta credite. Afișați toate postările
Se afișează postările cu eticheta credite. Afișați toate postările
miercuri, 7 decembrie 2011
miercuri, 3 august 2011
A capiat francul? Cateva solutii pentru debitori
Va ganditi la o refinantare? Proasta idee in momentul in care francul bate maxime istorice fata de euro, dolar si implicit, leu. Chiar daca potentialul de crestere nu e total epuizat pentru moneda elvetiana, mai ales in conditiile amplificarii crizei, cine se refinanteaza acum nu face decat sa marcheze pierderile din curs din ultimii ani. Sfatul meu: intarziati deliberat la plata ratelor, fortati mana bancilor pentru a va oferi macar acum dobanzi decente la creditele vechi in franci.
Cred ca am mai povestit pe aici despre amicul cu un credit de nevoi personale in franci elvetieni, fara ipoteca, dar cu o dobanda colosala de 10%, asta in conditiile in care Liborul la franci e sub 1%. Creditul e luat in 2007 si in curand amicul cu pricina va contempla o crestere de 100% a valorii debitului sau in...lei (uitati-va la evolutia cursului CHF/Ron in intervalul 2007-2011). Dupa amenintari multiple, banca i-a propus in cele din urma sa plateasca lunar doar fractia din rata corespunzatoare rambursarii principalului, nu si a dobanzii deci (se pare ca BNR e intelegatoare cu bancile care obtin macar atata lucru de la datornici si nu le mai impune provizioane). Sigur, din timp in timp e sunat de la banca si i se ofera tot soiul de scheme de refinantare, care de care mai avantajoasa...pentru banca. Omul l-a luat insa pe “nu” in brate si functionarii bancii renunta cu coada intre picioare.
Alt amic, caz recent de aceasta data, a obtinut saptamana trecuta o refinantare de la BRD, pentru acelasi tip de credit in franci elvetieni, tot de la Bancpost. Cum s-a comportat banca, a sarit cumva in sus de bucurie ca scapa de un credit cu potential de a deveni restant, avand in vedere evolutiile cursului? Nu, nici vorba. Mai intai i-au propus sa ramana in parohia proprie, la o dobanda de 8% la franc (in loc de 10%!). Apoi au coborat stacheta la 7,5%. Intr-un final, un ultim efort de negociere: “nici cu 5% nu ramaneti la noi?”. Interesant, nu? Prin urmare, iata sfaturile mele legate de acest tip de imprumuturi:
1.E pacat sa va refinantati acum.
Poate francul va ajunge la paritate cu euro, cam la 3,9-4 lei/CHF. Nu va ganditi insa panicati ca s-ar putea sari calul mult mai mult. Cursul euro-franc nu este un fel de SIF, sa urce de la 10.000 la 100.000 puncte si apoi sa coboare iar la 10.000. Pe piata valutara, oscilatii de +/-20% sunt rare (vezi evolutia franc/dolar in ultimul an, in comparatie cu graficul multianual). Vreau sa spun ca sunt sanse mult mai mari ca francul sa se intoarca la 3 lei in urmatorii 3 ani sa spunem decat ca acesta sa urce la 5 lei. Iar creditele acordate sunt in majoritatea cazurilor pe 10 ani, aveti deci timp pana la scadenta sa prindeti o astfel de intoarcere.
2.E pacat sa va refinantati, dar nu strica sa amenintati cu refinantarea (vezi cazul expus). Daca sunt banci unde analiza dosarului nu costa si nu vi se impune ipoteca (costuri cu reevaluarea imobilului), poate chiar nu strica sa obtineti un astfel de credit de refinantare,doar ca sa aveti forta de negociere mai mare cu finantatorul initial in franci (nu il veti folosi deci decat pentru a obtine conditii mai bune la imprumutul initial)
3. Nu va puteti refinanta demonstrativ sau nu obtineti conditii mai bune de creditare? Nu mai platiti pur si simplu ratele. Stiu, e o decizie grea, dar nu ar trebui sa ezitati prea mult mai ales daca nu aveti ipoteca. Ce se poate intampla? Sa vi se popreasca 30% din salariu? Pariez ca suma e mai mica decat rata lunara. Si credeti ca bancii i-ar conveni sa primeasca o suma mai mica si sa constituie in plus provizioane? Pariez ca nu. Asa ca mergeti frumos la banca si cereti o scadere consistenta de dobanda (mai ales daca aveti una nesimtita de 10%). Nu vor, amenintati cu refinantarea. Tot nu vor, nu mai platiti ratele. La viitoarea negociere avansati dvs nivelul de dobanda preferat (incepeti de la 3-4% la franc si urcati pana la maxim 5-5,5%). Succes!
Cred ca am mai povestit pe aici despre amicul cu un credit de nevoi personale in franci elvetieni, fara ipoteca, dar cu o dobanda colosala de 10%, asta in conditiile in care Liborul la franci e sub 1%. Creditul e luat in 2007 si in curand amicul cu pricina va contempla o crestere de 100% a valorii debitului sau in...lei (uitati-va la evolutia cursului CHF/Ron in intervalul 2007-2011). Dupa amenintari multiple, banca i-a propus in cele din urma sa plateasca lunar doar fractia din rata corespunzatoare rambursarii principalului, nu si a dobanzii deci (se pare ca BNR e intelegatoare cu bancile care obtin macar atata lucru de la datornici si nu le mai impune provizioane). Sigur, din timp in timp e sunat de la banca si i se ofera tot soiul de scheme de refinantare, care de care mai avantajoasa...pentru banca. Omul l-a luat insa pe “nu” in brate si functionarii bancii renunta cu coada intre picioare.
Alt amic, caz recent de aceasta data, a obtinut saptamana trecuta o refinantare de la BRD, pentru acelasi tip de credit in franci elvetieni, tot de la Bancpost. Cum s-a comportat banca, a sarit cumva in sus de bucurie ca scapa de un credit cu potential de a deveni restant, avand in vedere evolutiile cursului? Nu, nici vorba. Mai intai i-au propus sa ramana in parohia proprie, la o dobanda de 8% la franc (in loc de 10%!). Apoi au coborat stacheta la 7,5%. Intr-un final, un ultim efort de negociere: “nici cu 5% nu ramaneti la noi?”. Interesant, nu? Prin urmare, iata sfaturile mele legate de acest tip de imprumuturi:
1.E pacat sa va refinantati acum.
Poate francul va ajunge la paritate cu euro, cam la 3,9-4 lei/CHF. Nu va ganditi insa panicati ca s-ar putea sari calul mult mai mult. Cursul euro-franc nu este un fel de SIF, sa urce de la 10.000 la 100.000 puncte si apoi sa coboare iar la 10.000. Pe piata valutara, oscilatii de +/-20% sunt rare (vezi evolutia franc/dolar in ultimul an, in comparatie cu graficul multianual). Vreau sa spun ca sunt sanse mult mai mari ca francul sa se intoarca la 3 lei in urmatorii 3 ani sa spunem decat ca acesta sa urce la 5 lei. Iar creditele acordate sunt in majoritatea cazurilor pe 10 ani, aveti deci timp pana la scadenta sa prindeti o astfel de intoarcere.
2.E pacat sa va refinantati, dar nu strica sa amenintati cu refinantarea (vezi cazul expus). Daca sunt banci unde analiza dosarului nu costa si nu vi se impune ipoteca (costuri cu reevaluarea imobilului), poate chiar nu strica sa obtineti un astfel de credit de refinantare,doar ca sa aveti forta de negociere mai mare cu finantatorul initial in franci (nu il veti folosi deci decat pentru a obtine conditii mai bune la imprumutul initial)
3. Nu va puteti refinanta demonstrativ sau nu obtineti conditii mai bune de creditare? Nu mai platiti pur si simplu ratele. Stiu, e o decizie grea, dar nu ar trebui sa ezitati prea mult mai ales daca nu aveti ipoteca. Ce se poate intampla? Sa vi se popreasca 30% din salariu? Pariez ca suma e mai mica decat rata lunara. Si credeti ca bancii i-ar conveni sa primeasca o suma mai mica si sa constituie in plus provizioane? Pariez ca nu. Asa ca mergeti frumos la banca si cereti o scadere consistenta de dobanda (mai ales daca aveti una nesimtita de 10%). Nu vor, amenintati cu refinantarea. Tot nu vor, nu mai platiti ratele. La viitoarea negociere avansati dvs nivelul de dobanda preferat (incepeti de la 3-4% la franc si urcati pana la maxim 5-5,5%). Succes!
luni, 23 mai 2011
Credite pe stil nou, iobagie pe stil vechi
Cum va suna “creditul poate fi declarat in orice moment scadent, daca nu respectati prevederile din contract”? Iar aici intra de la oferirea de date false bancii la intarziere la plata ratelor-fara a se preciza insa vreo valoare a ratelor restante sau perioada de neplata a lor- sau neconstituire de garantii suplimentare. Sau ca sunteti obligati sa va reevaluati din 3 in 3 ani proprietatea adusa drept garantie iar daca valoarea ei scade sa aduceti o noua ipoteca drept gaj? Nu, nu vorbim de vechile contracte semnate cu ochii inchisi de debitori pe varful bulei creditului, ci de unul nou-nout oferit saptamana trecuta de BRD spre consultare unui amic, inainte de a fi semnat. Adevarat, dobanzile sunt acum mai mici, marja suportata peste Euribor fiind de numai 3,5% dar riscurile propuse debitorilor spre inghitire pe nemestecate raman indecent de mari.
Stiam ca bancile nu prea mai dau credite. Am privit deci cu uimire draftul unui contract “de nevoi personale cu ipoteca”, in euro, de la BRD propus recent spre semnare. E vorba de contractul cadru, cel cu conditiile generale oferit tuturor solicitantilor si nu de conditiile particulare ale finantarii (cuantum comisioane si dobanzi, etc) unde apar fluctuatii usoare in functie de puterea de negociere a solicitantului. Ei bine, mai dau credite bancile din Romania, dar conditiile pe care le pun taie apetitul oricarui solicitant cu capul pe umeri. Si iata de ce:
1.Creditul poate fi declarat scadent pe nepusa masa
Citez din contractul respectiv, punctul 8 (“Declararea scadentei anticipate a creditului”).
“Banca este in drept sa solicite rambursarea imediata a Creditului aprobat sau sa reduca cuantumul creditului aprobat in cazuri justificate, determinate de:
-furnizarea de Imprumutat sau Co-Imprumutati a unor date nereale (….).
-nerambursarea la scadenta a ratelor si/sau neplata dobanzilor, comisioanelor, primelor de asigurare si a celorlalte cheltuieli ce deriva din prezentul contract
-nerespectarea de catre Imprumutat sau Co-Imprumutati a oricarei clauze sau/si obligatii prevazute in prezentul Contract”
Cu alte cuvinte, daca ai intarzieri la plata ratelor creditul poate fi declarat scadent. Ok, e dreptul bancii sa isi regleze conturile cu cei care nu mai pot plati dar nu era normal sa se defineasca intarzierile astea mai bine? De pilda, neplata ratelor mai mult de 3 luni consecutive, sau restante cumulate reprezentand x% din valoarea imprumutului, etc?. Asa, rezulta ca la orice intarziere (si mai grav, la orice nerespectare a literei contractului semnat, de parca acesta ar fi Sfanta Scriptura!) imprumutul poate fi declarat scadent si adu banii inapoi daca poti! Iar in acest caz vorbim de un imprumut de nevoi personale cu ipoteca, cu o valoare sub cea a bunului ipotecat evident, intelegeti asadar frisoanele amicului la vederea respectivului paragraf.
2. Conversie valuta-lei in cel mai prost moment
Tot din contractul cu pricina citire:
“In situatia in care valuta principalelor venituri ale Imprumutatului s-a devalorizat semnificativ fata de valuta Creditului, iar Imprumutatul inregistreaza restante mai mari de 45 de zile la achitarea unei proportii de cel putin 50% din valoarea unei rate a Creditului, Banca va transmite Imprumutatului o notificare prin care propune conversia soldului Creditului din valuta in care a fost acordat acesta in Ron”.
Avand insa in vederea ciclicitatea evolutiilor valutare, exista sansele ca respectiva conversie sa se produca pe un varf al cursului euro/leu iar bietul imprumutat, care va incepe relativ repede sa gafaie si din cauza dobanzilor mari la lei, sa solicite o conversie inversa tocmai cand euro revine la un curs minim fata de leu! Si uite asa, te poti invarti de o majorare a soldului creditului fara sa beneficiezi in nici un fel de respectiva diferenta. E drept, conformcontractului, clientul poate refuza conversia creditului.
3. Imprieteneste-te cu un evaluator.
Creditul nostru cu ipoteca are un bun imobiliar adus in garantie. Banca s-a gandit ca valoarea sa ar putea sa scada. Moment in care, indiferent daca nefericitul proprietar a fost parolist la plata lunara a ratelor sau nu, ii poate solicita sa vina cu o garantie suplimentara. De exemplu, daca contractul respectiv ar fi fost semnat in 2008, pentru un imprumut de nevoi personale in vederea amenajarii unui apartament cumparat cu resurse proprii de catre debitor pe varful bulei imobiliare, acum banca i-ar cere nefericitului proprietar sa mai aduca inca un apartament drept garantie pentru imprumutul obtinut pentru zugravirea primului, de vreme ce piata s-a prabusit intre timp cu 50%!!
Iar pentru ca prabusirea pietei imobiliare sa nu vina tiptil, titularul de contract este obligat sa faca pe cheltuiala sa o reevaluare a proprietatii, odata la 3 ani. Ma intreb daca acest cost a fost introdus in DAE, fiind o taxa imposibil de ocolit (daca “uiti” banca va angaja in contul tau un evaluator). Citam din nou din contract, capitolul 11.
“Imprumutatul se obliga sa prezinte cel putin o data la 3 ani Bancii, pe toata perioada de creditare pana la rambursarea integrala a creditului, rapoarte de evaluare aferente imobilului descris in Conditiile Particulare. In cazul in care Imprumutatul omite sa prezinte rapoartele de evaluare, Banca isi rezerva dreptul, fara ca prin aceasta sa fie obligata in vreun fel, sa solicite societatilor de evaluare abilitate sa realizeze reevaluarea imobilului, in numele si pe seama Imprumutatului. Prin prezentul contract Imprumutatul imputerniceste Banca sa reevalueze imobilul in numele si pe seama sa si autorizeaza Banca sa-i debiteze orice cont cu sumele repezentand contravaloarea intocmirii raportelor de evaluare si sa efectueze plata acestora”.
“In situatia in care, pe parcursul derularii creditului, gradul de acoperire cu garantii s-ar situa sub valoarea stabilita in momentul acordarii creditului, Banca isi rezerva dreptul de a cere ca Imprumutatul sa constituie sau sa faca sa se constituie garantii suplimentare pentru rambursarea Creditului. Neconstituirea acestor garantii suplimentare va putea fi considerata de banca drept un caz de nerespectare a prevederilor contractului”.
Si, ia sa va vad daca ati invatat bine lectia, ce se intampla daca nu respectati prevederile contractului? Foarte bine, contractul e declarat scadent, banca va poate executa proprietatea faultata deja de evolutiile pietei imobiliare.
Ce se mai poate spune in incheiere? Bancile sunt cat se poate de prudente si sufla si in iaurt incercand sa se supra-blindeze in fata oricaror situatii nefavorabile. Debitorul, care isi asuma oricum un risc in acest moment pornind de la dobanzi de referinta pe valuta apropiate de minime istorice (Euribor in jur de 1,25% de pilda), e pus deci cu spatele la zid. Daca insa accepta credul conditiile draconice propuse de banci la acordarea creditelor “pe stil nou”, integral, e ca si cum ar apasa singur pe tragaci. Rambursare usoara!
Stiam ca bancile nu prea mai dau credite. Am privit deci cu uimire draftul unui contract “de nevoi personale cu ipoteca”, in euro, de la BRD propus recent spre semnare. E vorba de contractul cadru, cel cu conditiile generale oferit tuturor solicitantilor si nu de conditiile particulare ale finantarii (cuantum comisioane si dobanzi, etc) unde apar fluctuatii usoare in functie de puterea de negociere a solicitantului. Ei bine, mai dau credite bancile din Romania, dar conditiile pe care le pun taie apetitul oricarui solicitant cu capul pe umeri. Si iata de ce:
1.Creditul poate fi declarat scadent pe nepusa masa
Citez din contractul respectiv, punctul 8 (“Declararea scadentei anticipate a creditului”).
“Banca este in drept sa solicite rambursarea imediata a Creditului aprobat sau sa reduca cuantumul creditului aprobat in cazuri justificate, determinate de:
-furnizarea de Imprumutat sau Co-Imprumutati a unor date nereale (….).
-nerambursarea la scadenta a ratelor si/sau neplata dobanzilor, comisioanelor, primelor de asigurare si a celorlalte cheltuieli ce deriva din prezentul contract
-nerespectarea de catre Imprumutat sau Co-Imprumutati a oricarei clauze sau/si obligatii prevazute in prezentul Contract”
Cu alte cuvinte, daca ai intarzieri la plata ratelor creditul poate fi declarat scadent. Ok, e dreptul bancii sa isi regleze conturile cu cei care nu mai pot plati dar nu era normal sa se defineasca intarzierile astea mai bine? De pilda, neplata ratelor mai mult de 3 luni consecutive, sau restante cumulate reprezentand x% din valoarea imprumutului, etc?. Asa, rezulta ca la orice intarziere (si mai grav, la orice nerespectare a literei contractului semnat, de parca acesta ar fi Sfanta Scriptura!) imprumutul poate fi declarat scadent si adu banii inapoi daca poti! Iar in acest caz vorbim de un imprumut de nevoi personale cu ipoteca, cu o valoare sub cea a bunului ipotecat evident, intelegeti asadar frisoanele amicului la vederea respectivului paragraf.
2. Conversie valuta-lei in cel mai prost moment
Tot din contractul cu pricina citire:
“In situatia in care valuta principalelor venituri ale Imprumutatului s-a devalorizat semnificativ fata de valuta Creditului, iar Imprumutatul inregistreaza restante mai mari de 45 de zile la achitarea unei proportii de cel putin 50% din valoarea unei rate a Creditului, Banca va transmite Imprumutatului o notificare prin care propune conversia soldului Creditului din valuta in care a fost acordat acesta in Ron”.
Avand insa in vederea ciclicitatea evolutiilor valutare, exista sansele ca respectiva conversie sa se produca pe un varf al cursului euro/leu iar bietul imprumutat, care va incepe relativ repede sa gafaie si din cauza dobanzilor mari la lei, sa solicite o conversie inversa tocmai cand euro revine la un curs minim fata de leu! Si uite asa, te poti invarti de o majorare a soldului creditului fara sa beneficiezi in nici un fel de respectiva diferenta. E drept, conformcontractului, clientul poate refuza conversia creditului.
3. Imprieteneste-te cu un evaluator.
Creditul nostru cu ipoteca are un bun imobiliar adus in garantie. Banca s-a gandit ca valoarea sa ar putea sa scada. Moment in care, indiferent daca nefericitul proprietar a fost parolist la plata lunara a ratelor sau nu, ii poate solicita sa vina cu o garantie suplimentara. De exemplu, daca contractul respectiv ar fi fost semnat in 2008, pentru un imprumut de nevoi personale in vederea amenajarii unui apartament cumparat cu resurse proprii de catre debitor pe varful bulei imobiliare, acum banca i-ar cere nefericitului proprietar sa mai aduca inca un apartament drept garantie pentru imprumutul obtinut pentru zugravirea primului, de vreme ce piata s-a prabusit intre timp cu 50%!!
Iar pentru ca prabusirea pietei imobiliare sa nu vina tiptil, titularul de contract este obligat sa faca pe cheltuiala sa o reevaluare a proprietatii, odata la 3 ani. Ma intreb daca acest cost a fost introdus in DAE, fiind o taxa imposibil de ocolit (daca “uiti” banca va angaja in contul tau un evaluator). Citam din nou din contract, capitolul 11.
“Imprumutatul se obliga sa prezinte cel putin o data la 3 ani Bancii, pe toata perioada de creditare pana la rambursarea integrala a creditului, rapoarte de evaluare aferente imobilului descris in Conditiile Particulare. In cazul in care Imprumutatul omite sa prezinte rapoartele de evaluare, Banca isi rezerva dreptul, fara ca prin aceasta sa fie obligata in vreun fel, sa solicite societatilor de evaluare abilitate sa realizeze reevaluarea imobilului, in numele si pe seama Imprumutatului. Prin prezentul contract Imprumutatul imputerniceste Banca sa reevalueze imobilul in numele si pe seama sa si autorizeaza Banca sa-i debiteze orice cont cu sumele repezentand contravaloarea intocmirii raportelor de evaluare si sa efectueze plata acestora”.
“In situatia in care, pe parcursul derularii creditului, gradul de acoperire cu garantii s-ar situa sub valoarea stabilita in momentul acordarii creditului, Banca isi rezerva dreptul de a cere ca Imprumutatul sa constituie sau sa faca sa se constituie garantii suplimentare pentru rambursarea Creditului. Neconstituirea acestor garantii suplimentare va putea fi considerata de banca drept un caz de nerespectare a prevederilor contractului”.
Si, ia sa va vad daca ati invatat bine lectia, ce se intampla daca nu respectati prevederile contractului? Foarte bine, contractul e declarat scadent, banca va poate executa proprietatea faultata deja de evolutiile pietei imobiliare.
Ce se mai poate spune in incheiere? Bancile sunt cat se poate de prudente si sufla si in iaurt incercand sa se supra-blindeze in fata oricaror situatii nefavorabile. Debitorul, care isi asuma oricum un risc in acest moment pornind de la dobanzi de referinta pe valuta apropiate de minime istorice (Euribor in jur de 1,25% de pilda), e pus deci cu spatele la zid. Daca insa accepta credul conditiile draconice propuse de banci la acordarea creditelor “pe stil nou”, integral, e ca si cum ar apasa singur pe tragaci. Rambursare usoara!
Abonați-vă la:
Postări (Atom)
