Dincolo de raportarea la evolutia veniturilor potentialilor cumparatori si a economiei in ansamblu, pretul caselor depinde in mod decisiv de cel al chiriilor si de dinamica rata/chirie. Or, in ceea ce priveste ultimele criterii, proprietarii nu pot astepta inca vesti bune in 2011. Schitam mai jos 4 conditii de piata care ar readuce cresterile in imobiliarele de cartier si va oferim ca bonus un ghid al investitorului in 7 pasi .
1.Chiriile incep sa creasca. Da, da…
In urma cu 6 luni urmaream postarile de pe anuntul.ro pentru Bucuresti. Daca veti da click pe pret in cadrul rubricii “inchirieri 2 camere” veti reusi sa ordonati ofertele in sens crescator, de la pretul cel mai mic la cel mai mare (o miscare utila pentru cei ce dispun de un buget fix). Ei bine, acum 6 luni lucrurile se prezentau cam la fel in partea de jos a topului, cateva oferte sub 200 euro pe luna, o multime la 200, 210, 220, etc. Ce ar determina o crestere a chiriilor? Un puseu de crestere a cererii, evident. Or, tendinta e aici una de scadere, avand in vedere generatiile de studenti care intra acum in piata (cei nascuti dupa 1990, cand existau putin peste 200.000 de nou-nascuti pe an, fata de peste 500.000 in 1968-1972). Cum populatia tanara ce migreaza din provincie spre Bucuresti e in scadere, presiunea pe chirii nu poate fi un argument in favoarea majorarii pretului apartamentelor. In urmatorii ani, refrenul “vin studentii, cresc chiriile” va fi tot mai desuet. Ramane ipoteza in care golul dintre generatii e umplut rapid de emiranti din afara UE iar surplusul pune presiune pe pretul chiriilor. Dar asta e un scenariu SF deocamdata. Fara suportul randamentului mai mare obtinut din inchiriere proprietarii nu pot pretinde sume mai mari iar fara argumentul unei rate mai mici decat chiria chiriasii nu pot arunca mai multi bani din buzunar.
2. Euro pierde teren in fata leului…o tempora!
O tendinta usoara de apreciere s-a simtit deja la inceputul saptamanii. Cu un euro la 4 lei, chiriile s-ar majora si ele pentru a recupera mare parte din diferenta (nu uitati ca preturile sunt exprimate in euro, atat la vanzari cat si la inchirieri iar cheltuielile proprietarilor sunt in lei), la fel pretul caselor exprimat in euro. De impactul cursului de schimb se uita de altfel cand ne raportam la scaderile din ultimii 3 ani. O chirie de 500 euro transformata acum, in conditii de criza intr-una de 250 euro nu reprezinta decat o reducere de..30% (in loc de 50%) daca facem conversia in lei la cursul din 2007 vs cel din prezent.
3. Scad ratele la imprumuturile ipotecare. Din ce poveste e asta?
Teoretic, o scadere a dobanzilor egal o crestere a accesibilitatii imprumuturilor, deci scoruri mai mari pentru proprietarii care se vad asaltati de mai multi potentiali cumparatori. Vestea proasta e ca Euriborul e la minim istoric. Sansele ca acesta sa mai scada (sub zero nu poate cadea totusi!) cu 1% sunt insa mult mai mici decat acesta sa creasca treptat pana la valorile dinaintea crizei (4-5%). Or, un Euribor de 5% inseamna practic o dublare a valorii ratelor in euro si presupun ca nu se va produce prea curand si o dublare a veniturilor debitorilor pentru ca aceasta tendinta sa fie absorbita fara convulsii. In conditiile de minim istoric al Euribor, ratele pentru un imprumut Prima Casa oscileaza in functie de banca intre 250-300 euro/luna, cam cat o chirie medie deci. Ce se va intampla cu acest raport in conditiile in care Euribor-ul creste iar preturile la case scad (cererea scade si ea daca imprumuturile se scumpesc)? Raspunsul e usor de dat, chiar si pentru proprietarii optimisti.
4. Economia duduie, cererea… bubuie
Scenariu: bugetarii recupereaza tot ce au pierdut in vremurile de austeritate (ba se aleg si cu un bonus in compensatie), PIB-ul duduie ca in vremurile bune cand Premierul Tariceanu recomanda romanilor sa investeasca in proprietati in SUA pentru a nu rata preturile devenite tentante peste ocean. Ma rog, cu asa ceva ne vom confrunta in opinia mea doar daca se va da drumul hotarat la tipar or, in scenariul inflationist, imobiliarele sunt ultimele care prind trenul cresterilor, bunurile de stricta necesitate stand cel mai bine la… zerouri in aceasta ipoteza. Cu voia dvs, ultima pe lista, doar sa nu suneti ca n-am pomenit si de asta. Cu cresterea veniturilor bugetare anuntate in acest an, oricum slabe sperarante pentru proprietari in 2011. Sa vedem in 2012, an electoral.
Una peste alta, slabe sperante deci de reluare a cresterii in imobiliare (proprietarii nu pot conta decat pe cursul leu-euro si pe grija d-lui Isarescu de a calma inflatia). Ramane de vazut daca timidele semne de revigorare a economiei vor genera macar stoparea declinului si o stabilizare a preturilor. Pentru cei care pandesc cu cash-ul pregatit o achizitie iata mai jos un mini-ghid al Cumparatorului, adaptat dupa un text scris de Luca Dezmir
1. Cauta proprietati subevaluate
Orice proprietate imobiliara subevaluata este o buna investitie. Daca dupa achizitionare vei reusi sa modifici perceptia generala asupra ei, pentru a apare in ochii publicului la adevarata ei valoare, ai reusit sa obtii un profit. Proprietatile pot fi subevaluate pentru ca proprietatea are probleme de o anumita natura (la nivel de localizare, structurare, exploatare, probleme financiare, de proprietate, de acte, etc.). Prin rezolvarea problemelor poti aduce aceasta proprietate la valoarea ei adevarata.
2.Nu ocoli proprietarii cu dificultati financiare
Cind proprietarul trebuie sa vinda din cauza unor probleme financiare, el va fi nevoit sa scada pretul imobilului. O situatie speciala este imobilul la care are loc o prescriere a ipotecii. Cind un creditor nu reuseste sa plateasca ratele de la un credit ipotecar si este declarat in incapacitate de plata, banca preia imobilul si il scoate la vinzare. De obicei aceasta vinzare se face sub valoarea reala a imobililui, ceea ce reprezinta o buna oportunitate de cumparare.
3. Vaneaza mostenirile, se ofera cu discounturi bune fata de pretul pietei
De obicei mostenitorii nu au tendinta de a mentine in posesie imobilele mostenite, mai ales daca acestea se afla intr-o localitate la distanta fata de domiciliul lor. In plus, nu au aceeasi relatie emotionala cu imobilul cum o au proprietarii. Pentru a fructifica mostenirea, ei vor vinde imobilul la un pret mai mic decit valoarea acestuia.
4. Tinteste proprietati care isi vor schimba valoarea
Proprietatea este in iminenta de a-si modifica valoarea, datorita unor factori ce tin de imprejurari: a intrat in cadrul unui plan de modernizare sau valorificare a zonei; se va construi un obiectiv de valoare in apropiere; se vor introduce imbunatatiri de infrastructura (apa, gaz, canal, etc.); s-au descoperit zacaminte in subsol
5. Dezvolta proprietatea achizitionata
De obicei, un dezvoltator investeste o suma intr-o proprietate imobiliara. La final, aceasta proprietate va inregistra o crestere a valorii mai mare decit suma investita. Diferenta de valoare este profitul dezvoltatorului. Exemple de dezvoltare imobiliara: schimbarea destinatiei terenului din arabil in teren bun pentru constructii, urmata de parcelare; introducerea de utilitati intr-o zona parcelata; construirea de imobile pe parcele de teren; orice imbunatatire la un imobil (mansardare, supraetajare, etc.)
6. Foloseste cu cap ciclul economic
Cumpara cand simti ca s-a atins fundul sacului, vinde cand piata e incinsa.
7. Cauta zone in care s-a schimbat sistemul politic in sensul deschiderii catre piata
Cel mai bun exemplu a fost caderea comunismului. Tarile din estul Europei au constituit o oportunitate senzationala pentru cei care au investit in imobiliare.
Se afișează postările cu eticheta imobiliare. Afișați toate postările
Se afișează postările cu eticheta imobiliare. Afișați toate postările
joi, 3 martie 2011
vineri, 3 decembrie 2010
Cum sa deblocam piata imobiliara
“SINAIA (PH), la 40 km, cota 800, casa c-tie 2000, teren 4.000 mp, livada, gradina, particular., pret 22.000 euro. Tel 0734.974.539”. Ce ziceti de minunatia asta de anunt din editia electronica de azi a Anuntului Telefonic? Poate ca n-ati arunca peste 20.000 euro pe o darapanatura dintr-un satuc prafuit, dar ...Sinaia? Aer de munte, zona turistica, etc, etc...Nu e asa ca inventivul cu anuntul da o mana de ajutor si proprietarilor de apartamente nevandabile din Bucuresti? Va dau o sugestie: “Paris, la 2470 km, garsoniera (de la garson, nu?) confort 2, multiple imbunatatiri, 20 mp, termopan, langa Cora Militari, accept credit prima Casa". Ei, cum vi se pare acum?
joi, 3 iunie 2010
"Perlele" imobiliarilor
Blogul Romania Nuda are o colectie bogata de perle din sfera imobiliara, mai vechi, din vremea boom-ului, ori mai noi, din cea a recesiunii greu de digerat. Citindu-le te intrebi daca e vorba de o tentativa bolovanoasa de manipulare sau doar de saracie cu duhul a emitentului. Sau de amandoua? Iata un top inedit:
1. Titlu din Ziare.Com, pe 5 februarie 2009: Preturile la case vor exploda in 2010! Urmeaza un rezumat mai moderat: Preturile la case si terenuri ar putea incepe sa creasca din nou incepand de anul viitor. Dupa care autorul-Vlad Voiculescu-continua: Pana atunci insa, preturile de vanzare pentru locuintele noi vor fi cele care vor suferi modificari, in sensul ca acele "scoruri" nejustificat de mari ar putea incepe sa scada. Locatiile exclusiviste vor deveni in curand inabordabile datorita pretului si vor viza un segment de piata mult mai restrans. Acestea sunt cateva dintre concluziile unui studiu realizat de compania CBRE Eurisko. "Un scenariu optimist estimeaza ca piata rezidentiala va incepe procesul de revitalizare pe la sfarsitul anului 2009-inceputul anului 2010. Este putin probabil ca in acest interval sa se mai lanseze vreun proiect rezidential important. Va urma o perioada de asezare a pietei si de finalizare a proiectelor aflate intr-un stadiu avansat al constructiei". Cum se vede, intre titlu si continut exista un dezacord flagrant. In analiza citata se vorbeste de revitalizare, autorul (sau redactorul-sef, nu stim cine a dat titlul) o tine langa cu "explozia preturilor". De mentionat contextul in care apare articolul: in plina panica pe pietele financiare, inaintea demararii iluziilor Primei Case.
2. Daca tot am vorbit de analistii CBRE Eurisko mai sus, merita mentionata una dintre concluziile lor din iulie 2008, emisa pentru The Money Channel: "Piata imobiliara din Romania nu traverseaza o criza si nici nu a ajuns la saturatie. Aceasta este parerea consultanţilor cu expertiza internatională CB Richard Ellis Eurisko. Ei considera că piata imobiliara de la noi este abia la inceput si mai are nevoie de 20 de ani pentru a ajunge la maturitate. Specialistii mai spun ca asteptările cumparatorilor de locuinte noi in ceea ce priveste scaderea preturilor sunt nerealiste, deoarece costurile de constructie sunt mari si in crestere". Hm, asta da potriveala!
3. In mai 2007, Ciprian Lopata, CEO-ul Arco Real Estate Consulting, dadea un interviu pentru Bloombiz, in care explica "ce inseamna sa fii unul dintre principalii jucatori pe piata de real estate din Romania". Selectiuni din interviu. Intrebare reporter: Se vorbeste mult ca preturile vechilor apartamente este exagerat. Ce se va intampla cu pretul acestora in 2 ani, vor scadea, se vor mentine la acelasi nivel? Raspuns: Preturile apartamentelor vechi vor creste inca 10-15 ani de acum inainte, dupa care cresterea va fi mai lenta. Dupa vreo 50 de ani se vor stabiliza. Suntem deci in plin proces de crestere...negativa, in drumul spre stabilizare. Imi place si una dintre ideile forta, reteta succesului in viziunea d-lui Lopata: "Chiar daca mi-a fost greu sau am pierdut, am preferat sa spun adevarul. Am construit o credibilitate pe termen lung. Asta este cea mai de pret realizare in viata unui om".
Dupa cum stiti, economia si-a revenit intre timp, am atins varful V-ului d-lui Isarescu si suntem in plin fuleu spre stadiul de duduiala cu care ne-am confruntat in 2004-2008. Sau nu? Lasand gluma la o parte, cei care au luat de bune "informatii" precum cele de mai sus, inglodandu-se in datorii pe viata pentru un apartament ceausist, au toate motivele sa fie deprimati. Cum romanii nu se mai confruntasera pana atunci cu deliciile vietii pe datorie, si-au bagat de buna voie gatul in lat convinsi ca va curge numai lapte si miere a la long. Dorinta occidentalilor de a locui mai mult in chirie a trecut neobservata, executarile silite erau de domeniul fantasticului iar o scadere de salarii suna ca ideea de a zbura cu un aparat mai greu decat aerul la inceputul secolului trecut. O, tempora!
1. Titlu din Ziare.Com, pe 5 februarie 2009: Preturile la case vor exploda in 2010! Urmeaza un rezumat mai moderat: Preturile la case si terenuri ar putea incepe sa creasca din nou incepand de anul viitor. Dupa care autorul-Vlad Voiculescu-continua: Pana atunci insa, preturile de vanzare pentru locuintele noi vor fi cele care vor suferi modificari, in sensul ca acele "scoruri" nejustificat de mari ar putea incepe sa scada. Locatiile exclusiviste vor deveni in curand inabordabile datorita pretului si vor viza un segment de piata mult mai restrans. Acestea sunt cateva dintre concluziile unui studiu realizat de compania CBRE Eurisko. "Un scenariu optimist estimeaza ca piata rezidentiala va incepe procesul de revitalizare pe la sfarsitul anului 2009-inceputul anului 2010. Este putin probabil ca in acest interval sa se mai lanseze vreun proiect rezidential important. Va urma o perioada de asezare a pietei si de finalizare a proiectelor aflate intr-un stadiu avansat al constructiei". Cum se vede, intre titlu si continut exista un dezacord flagrant. In analiza citata se vorbeste de revitalizare, autorul (sau redactorul-sef, nu stim cine a dat titlul) o tine langa cu "explozia preturilor". De mentionat contextul in care apare articolul: in plina panica pe pietele financiare, inaintea demararii iluziilor Primei Case.
2. Daca tot am vorbit de analistii CBRE Eurisko mai sus, merita mentionata una dintre concluziile lor din iulie 2008, emisa pentru The Money Channel: "Piata imobiliara din Romania nu traverseaza o criza si nici nu a ajuns la saturatie. Aceasta este parerea consultanţilor cu expertiza internatională CB Richard Ellis Eurisko. Ei considera că piata imobiliara de la noi este abia la inceput si mai are nevoie de 20 de ani pentru a ajunge la maturitate. Specialistii mai spun ca asteptările cumparatorilor de locuinte noi in ceea ce priveste scaderea preturilor sunt nerealiste, deoarece costurile de constructie sunt mari si in crestere". Hm, asta da potriveala!
3. In mai 2007, Ciprian Lopata, CEO-ul Arco Real Estate Consulting, dadea un interviu pentru Bloombiz, in care explica "ce inseamna sa fii unul dintre principalii jucatori pe piata de real estate din Romania". Selectiuni din interviu. Intrebare reporter: Se vorbeste mult ca preturile vechilor apartamente este exagerat. Ce se va intampla cu pretul acestora in 2 ani, vor scadea, se vor mentine la acelasi nivel? Raspuns: Preturile apartamentelor vechi vor creste inca 10-15 ani de acum inainte, dupa care cresterea va fi mai lenta. Dupa vreo 50 de ani se vor stabiliza. Suntem deci in plin proces de crestere...negativa, in drumul spre stabilizare. Imi place si una dintre ideile forta, reteta succesului in viziunea d-lui Lopata: "Chiar daca mi-a fost greu sau am pierdut, am preferat sa spun adevarul. Am construit o credibilitate pe termen lung. Asta este cea mai de pret realizare in viata unui om".
Dupa cum stiti, economia si-a revenit intre timp, am atins varful V-ului d-lui Isarescu si suntem in plin fuleu spre stadiul de duduiala cu care ne-am confruntat in 2004-2008. Sau nu? Lasand gluma la o parte, cei care au luat de bune "informatii" precum cele de mai sus, inglodandu-se in datorii pe viata pentru un apartament ceausist, au toate motivele sa fie deprimati. Cum romanii nu se mai confruntasera pana atunci cu deliciile vietii pe datorie, si-au bagat de buna voie gatul in lat convinsi ca va curge numai lapte si miere a la long. Dorinta occidentalilor de a locui mai mult in chirie a trecut neobservata, executarile silite erau de domeniul fantasticului iar o scadere de salarii suna ca ideea de a zbura cu un aparat mai greu decat aerul la inceputul secolului trecut. O, tempora!
marți, 30 martie 2010
Lantul slabiciunilor: inchirierea prin intermediari
Incercati sa dati un anunt de inchiriere in calitate de proprietar: veti fi asaltat imediat de zeci de agentii care se ofera sa intermedieze oferta cu promisiunea ferma ca “nu veti fi taxat in plus, luam comisionul doar de la chirias”. Proprietarii cedeaza (“in definitiv, doar nu pierd nimic”), ofertele din ziarele de specialitate care sa aiba in spate particulari si nu agentii imobiliare pot fi numarate pe degete iar chiriasul se desparte oftand de cateva sute de euro pentru care a muncit poate si o luna. De ce nu se intalneste direct cererea cu oferta in aceste cazuri?
De ce ar dori un proprietar care nu gandeste mai departe de lungul nasului sa apeleze la o agentie? Au dat chiriasii teste psihologice la agent, au fost verificati cu detectorul de minciuni ca nu vor produce stricaciuni, exista vreo garantie reala ca persoanele furnizate pe post de chiriasi sunt mai serioase decat in cazul in care ar fi sunat singure in vederea anuntului? Tot ce face agentul imobiliar este sa dea anunturi la ziar si sa plimbe niste chriasi lipsiti de imaginatie (un om inventiv n-ar fi in stare sa selecteze singur ofertele din ziar megand pe cont propriu la vizionari?) pe la usa imobilului de inchiriat. Si pentru asta vrea sa bage in buzunar 250-350 de euro, in medie, in Bucuresti.
Una din cunostiintele mele si-a scos ieri apartamentul de doua camere la inchiriat. Au sunat 20 de agentii imobiliare si de nici un client persoana fizica. Le-a refuzat pe toate si si-a recunoscut greseala. Viitorul anunt va avea explicit cuvintele “Proprietar” si intentia ferma “fara intermediari”. Din nefericire nu toti proprietarii gandesc asa iar anunturile de vanzari si inchirieri au ajuns sa aiba in marea majoritate in spate agentii imobiliare. Spre deosebire de situatia de la inceputul anilor ’90 insa, eliberarea actelor dureaza mai putin, iar notarul poate fi la fel de bine consultat (doar ia un onorariu indecent de mare la o tranzactie) pentru verificarea actelor.
Eu n-am auzit de agent imobiliar care sa fie tras la raspundere pentru prejudicial provocat cumparatorului de vanzator, sau proprietarului de chirias. Intermediarii se spala repede pe maini daca apar probleme. De ce nu eliminam cand se poate (inchirierea si vanzarea unui banal apartament de bloc vechi de pilda) aceasta veriga inutila? Amintiti-va de banii pe care i-au facut unii dintre ei in bula imobiliara, cand supralicitau valoarea proprietatilor ca sa incaseze un comison cat mai gras, cand vedea ani lumina de cresteri sustinute. Ce nu vad proprietarii care apeleaza la agentii este ca acest lucru le micsoreaza de fapt chiria. Cine are banii dramuiti, sa zicem 300 euro pe luna, nu va accepta sa cedeze cu inima usoara 60 de euro agentului, comisionul dublu de care este scutit proprietarul care accepta sa-i fie preluata oferta de o agentie, ci va incerca sa negocieze mai strans cu proprietarul pentru a obtine o reducere. Sau daca nu, frustrarile chiriasului se vor reflecta in “grija” fata de bunurile din locuinta. Deci inca o pierdere pentru proprietar. Sfatul meu este sa ocoliti agentiile in cazul unor tranzactii simple, in orasul in care locuiti, cand nu aveti prea mult de selectat intre oferte si preturi.
PS: Poate ma lamureste cineva din bransa si de ce nu se practica niste comisioane diferentiate. De exemplu, am adus pentru prima oara un client la vizionare, s-a incheiat repede contractul de inchiriere, platesti un comision minim. Am venit cateva luni cu zeci de clienti pana unul s-a lasat convins de oferta, platesti comisionul maxim (cel cu jumatate din chirie).
De ce ar dori un proprietar care nu gandeste mai departe de lungul nasului sa apeleze la o agentie? Au dat chiriasii teste psihologice la agent, au fost verificati cu detectorul de minciuni ca nu vor produce stricaciuni, exista vreo garantie reala ca persoanele furnizate pe post de chiriasi sunt mai serioase decat in cazul in care ar fi sunat singure in vederea anuntului? Tot ce face agentul imobiliar este sa dea anunturi la ziar si sa plimbe niste chriasi lipsiti de imaginatie (un om inventiv n-ar fi in stare sa selecteze singur ofertele din ziar megand pe cont propriu la vizionari?) pe la usa imobilului de inchiriat. Si pentru asta vrea sa bage in buzunar 250-350 de euro, in medie, in Bucuresti.
Una din cunostiintele mele si-a scos ieri apartamentul de doua camere la inchiriat. Au sunat 20 de agentii imobiliare si de nici un client persoana fizica. Le-a refuzat pe toate si si-a recunoscut greseala. Viitorul anunt va avea explicit cuvintele “Proprietar” si intentia ferma “fara intermediari”. Din nefericire nu toti proprietarii gandesc asa iar anunturile de vanzari si inchirieri au ajuns sa aiba in marea majoritate in spate agentii imobiliare. Spre deosebire de situatia de la inceputul anilor ’90 insa, eliberarea actelor dureaza mai putin, iar notarul poate fi la fel de bine consultat (doar ia un onorariu indecent de mare la o tranzactie) pentru verificarea actelor.
Eu n-am auzit de agent imobiliar care sa fie tras la raspundere pentru prejudicial provocat cumparatorului de vanzator, sau proprietarului de chirias. Intermediarii se spala repede pe maini daca apar probleme. De ce nu eliminam cand se poate (inchirierea si vanzarea unui banal apartament de bloc vechi de pilda) aceasta veriga inutila? Amintiti-va de banii pe care i-au facut unii dintre ei in bula imobiliara, cand supralicitau valoarea proprietatilor ca sa incaseze un comison cat mai gras, cand vedea ani lumina de cresteri sustinute. Ce nu vad proprietarii care apeleaza la agentii este ca acest lucru le micsoreaza de fapt chiria. Cine are banii dramuiti, sa zicem 300 euro pe luna, nu va accepta sa cedeze cu inima usoara 60 de euro agentului, comisionul dublu de care este scutit proprietarul care accepta sa-i fie preluata oferta de o agentie, ci va incerca sa negocieze mai strans cu proprietarul pentru a obtine o reducere. Sau daca nu, frustrarile chiriasului se vor reflecta in “grija” fata de bunurile din locuinta. Deci inca o pierdere pentru proprietar. Sfatul meu este sa ocoliti agentiile in cazul unor tranzactii simple, in orasul in care locuiti, cand nu aveti prea mult de selectat intre oferte si preturi.
PS: Poate ma lamureste cineva din bransa si de ce nu se practica niste comisioane diferentiate. De exemplu, am adus pentru prima oara un client la vizionare, s-a incheiat repede contractul de inchiriere, platesti un comision minim. Am venit cateva luni cu zeci de clienti pana unul s-a lasat convins de oferta, platesti comisionul maxim (cel cu jumatate din chirie).
marți, 16 februarie 2010
Balonul imobiliar in varianta chinezeasca
Cum suna un raport de 27:1 intre pretul mediu al locuintelor si venitul anual al cumparatorului? Este vorba de Beijing. Daca va raportati la chirii, media raportului dintre pret si suma incasata lunar pe locuinta respectiva este de 500.
De ce vorbim de o "bubble"? La nivel international o locuinta nu ar trebui sa coste mai mult de 5,5-6 venituri anuale, iar cota de alarma in ceea ce privese chiriile (300:1 raport pret/chirie lunara) a fost, de asemenea, depasita.
Un articol interesant postat pe site-ul businessinsider.com vorbeste pe larg despre inflamarea pietei imobiliare chinezesti ("The chinese real estate bubble is the most obvious bubble ever") , in special, in marile centre urbane. Cu exemple concrete, precum cel al unui un apartament in cartierul financiar al Shanghai-ului, cumparat cu 483.000 dolari pentru ca pretul sa ajunga peste 6 luni la 615.000 dolari pentru o unitate similara. Ca pe orice bula speculativa, oamenii au impresia ca pierd ultimul tren daca nu cumpara cat mai repede, iar in cazul chinezilor exista o motivatie suplimentara (cum familiile isi
doresc foarte multi baieti, exista un dezechilibru numeric evident intre sexe, iar un imobil achizitionat de un barbat ii mareste sansele de a-si gasi perechea). Recent, autoritatile chineze au introdus reglementari in care limiteaza expunerea bancilor (cerinte de majorare a capitalului si a depozitelor) si apetitul "investitorilor" persoane fizice (cine cumpara a doua casa trebuie sa dispuna de cash de cel putin 40% din valoare), semn ca au identificat semne de slabiciune in acest sector. De altfel, in ultimii 6 ani pretul caselor a crescut cu peste 30% mai repede decat salariul mediu in Shanghai si cu 80% in Beijing (pretul mediu pe mp este aici cat 7 salarii medii), reiese dintr-un raport Goldman Sachs, banca de investitii care a inceput sa opereze deja primele exituri din sfera imobiliara chinezeasca.
Nu doar sectorul rezidential este sub presiune, ci si cel comercial, unde bancile sunt implicate, la randul lor, ca jucatori, ceea ce nu s-a intamplat nici in SUA in perioada de boom. Din pacate, guvernul chinez este inca obsedat de cresterea economica, iar zonele fierbinti din China pot rivaliza in curand cu Dubaiul – si ne referim aici la deznodamantul visului imobiliar al seicilor. Ramane de vazut daca bomba imobiliara va spulbera miracolul economic chinezesc sau doar il va tempera.
Modelul japonez
Un articol interesant din New York Times ("Bubble burst quickly, but the pain lingered") arata cum s-a dezumflat bula imobiliara in Japonia, la inceputul anilor ’90. Pe varf, in 1991, toate terenurile din Tara Soarelui-Rasare, o tara de dimensiunile Californiei, valorau aproximativ 18 trilioane dolari, de patru ori cat valorau toate proprietatile din SUA in acel moment. Spargerea bulei a venit dupa ce banca centrala a Japoniei a facut o miscare agresiva de crestere a ratelor dobanzii. Piata bursiera si imobiliara s-a prabusit, in timp ce investitorii alergau disperati sa vanda actiuni pentru a achita creditele imobiliare si viceversa. In momentul 2005, terenurile din Japonia erau la jumatate din valoarea lor din 1991, in timp ce proprietatile din SUA isi triplasera valoarea (varful bulei in Statele Unite urma sa fie atins in 2006). Bineinteles, cele mai mari victime ale febrei imobiliare nipone au fost oamenii obisnuiti, mult prea increzatori in ofertele bancilor. In cele mai mari 6 orase japoneze, preturile erau in acel moment cu 64% mai mici decat pe varful din 1991. Reporterul da exemplul lui Yoshihisa Nakashima, angajat guvernamental din clasa de mijloc, care cumparase cu 400.000 dolari un apartament cu 4 camere intr-o suburbie din Tokyo, chiar in 1991, in momentul in care avea 36 de ani (tineti cont si de valoarea dolarului din 1991). Relativ repede dupa ce a luat creditul, piata s-a prabusit, iar apartamentul sau valora in 2005, cand proprietarul sau avea 50 de ani, doar jumatate din pretul platit pentru el. Nakashima mai avea insa de platit bancii 300.000 dolari.
De ce vorbim de o "bubble"? La nivel international o locuinta nu ar trebui sa coste mai mult de 5,5-6 venituri anuale, iar cota de alarma in ceea ce privese chiriile (300:1 raport pret/chirie lunara) a fost, de asemenea, depasita.
Un articol interesant postat pe site-ul businessinsider.com vorbeste pe larg despre inflamarea pietei imobiliare chinezesti ("The chinese real estate bubble is the most obvious bubble ever") , in special, in marile centre urbane. Cu exemple concrete, precum cel al unui un apartament in cartierul financiar al Shanghai-ului, cumparat cu 483.000 dolari pentru ca pretul sa ajunga peste 6 luni la 615.000 dolari pentru o unitate similara. Ca pe orice bula speculativa, oamenii au impresia ca pierd ultimul tren daca nu cumpara cat mai repede, iar in cazul chinezilor exista o motivatie suplimentara (cum familiile isi
doresc foarte multi baieti, exista un dezechilibru numeric evident intre sexe, iar un imobil achizitionat de un barbat ii mareste sansele de a-si gasi perechea). Recent, autoritatile chineze au introdus reglementari in care limiteaza expunerea bancilor (cerinte de majorare a capitalului si a depozitelor) si apetitul "investitorilor" persoane fizice (cine cumpara a doua casa trebuie sa dispuna de cash de cel putin 40% din valoare), semn ca au identificat semne de slabiciune in acest sector. De altfel, in ultimii 6 ani pretul caselor a crescut cu peste 30% mai repede decat salariul mediu in Shanghai si cu 80% in Beijing (pretul mediu pe mp este aici cat 7 salarii medii), reiese dintr-un raport Goldman Sachs, banca de investitii care a inceput sa opereze deja primele exituri din sfera imobiliara chinezeasca.
Nu doar sectorul rezidential este sub presiune, ci si cel comercial, unde bancile sunt implicate, la randul lor, ca jucatori, ceea ce nu s-a intamplat nici in SUA in perioada de boom. Din pacate, guvernul chinez este inca obsedat de cresterea economica, iar zonele fierbinti din China pot rivaliza in curand cu Dubaiul – si ne referim aici la deznodamantul visului imobiliar al seicilor. Ramane de vazut daca bomba imobiliara va spulbera miracolul economic chinezesc sau doar il va tempera.
Modelul japonez
Un articol interesant din New York Times ("Bubble burst quickly, but the pain lingered") arata cum s-a dezumflat bula imobiliara in Japonia, la inceputul anilor ’90. Pe varf, in 1991, toate terenurile din Tara Soarelui-Rasare, o tara de dimensiunile Californiei, valorau aproximativ 18 trilioane dolari, de patru ori cat valorau toate proprietatile din SUA in acel moment. Spargerea bulei a venit dupa ce banca centrala a Japoniei a facut o miscare agresiva de crestere a ratelor dobanzii. Piata bursiera si imobiliara s-a prabusit, in timp ce investitorii alergau disperati sa vanda actiuni pentru a achita creditele imobiliare si viceversa. In momentul 2005, terenurile din Japonia erau la jumatate din valoarea lor din 1991, in timp ce proprietatile din SUA isi triplasera valoarea (varful bulei in Statele Unite urma sa fie atins in 2006). Bineinteles, cele mai mari victime ale febrei imobiliare nipone au fost oamenii obisnuiti, mult prea increzatori in ofertele bancilor. In cele mai mari 6 orase japoneze, preturile erau in acel moment cu 64% mai mici decat pe varful din 1991. Reporterul da exemplul lui Yoshihisa Nakashima, angajat guvernamental din clasa de mijloc, care cumparase cu 400.000 dolari un apartament cu 4 camere intr-o suburbie din Tokyo, chiar in 1991, in momentul in care avea 36 de ani (tineti cont si de valoarea dolarului din 1991). Relativ repede dupa ce a luat creditul, piata s-a prabusit, iar apartamentul sau valora in 2005, cand proprietarul sau avea 50 de ani, doar jumatate din pretul platit pentru el. Nakashima mai avea insa de platit bancii 300.000 dolari.
Istoria isteriei imobiliare
O comparatie a evolutiei imobiliarelor din SUA, conform indicelui Case-Schiller, surprinde foarte bine exuberanta irationala din ultimii 10 ani.
Chiar si cu explozia preturilor din ultimul deceniu, o locuinta-standard din SUA era in 2007 de doua ori mai scumpa decat in urma cu peste 100 de ani.
Am preluat evolutia indicelui de pe blogul "Romania Nuda" (http://romanianuda. blogspot.com/2009/07/ predictiile-smeagolii-si-prima-casta.html) referinte la acesta existand din belsug pe "Balonul imobiliar" si pe "Index Imobiliar", doua surse de informatie care ar trebui consultate de toti entuziastii Programului "Prima Casa". Pe scurt, Robert-Schiller a creat un indice care urmarea evolutia pretului unei proprietati-standard in SUA, ajustat cu valoarea inflatiei anuale. Daca in 1890 pretul poate fi exprimat cu valoarea conventionala de 100, observam ca acesta cunoaste ocilatii modeste pana la isteria de la inceputul anilor 2000. Astfel, in timpul primului razboi mondial, indicele scade de la 97 la 65 puncte. Preturile imobilelor nu se prabusesc semnificativ
in timpul Marii Depresiuni (balonul speculativ a fost creat atunci mai mult pe bursa), dar au o ascensiune interesanta in timpul celui de-al doilea razboi mondial (de la 70 la 100 de puncte – cu alte cuvinte preturile reveneau la valorile din urma cu peste 50 de ani).
In intervalul 1950-1997, aproape 50 de ani, preturile ajustate cu inflatia se misca intr-un canal foarte ingust, indicele avand valori intre 100 si 120. Din 1997 pana in 2006 are loc o adevarata explozie care duce indicele la 200 de puncte! Cu alte cuvinte, timp de 100 de ani oscilatiile preturilor n-au depasit niciodata 30 de procente in sus sau in jos, dar in zece ani are loc aproape o dublare a preturilor (ajustata cu inflatia, nu uitati acest detaliu!). Cum a fost posibil? Autorii morali sunt presedintele Clinton si presedintele Fed, Alan Greenspan. Primul a venit cu reglementari care incurajau bancile sa arunce cu bani in populatie, cel de-al doilea a facut derizoriu costul finantarii (dobanda de politica monetara scazuse la 1%). Asta a pus bazele viitoarelor executari silite care aveau sa culmineze in 2008 si fenomenului "subprime". Amatorii teoriilor conspiratiei au argumente suficiente doar privind acest grafic al preturilor. E greu sa inghiti pe nemestecate ca a fost vorba doar de inconstienta la nivelul autoritatilor si al reglementatorilor, ca s-a tiparit "intamplator" masa monetara in exces. Sa remarcam insa ca, incluzand isteria preturilor din ultimii zece ani, casele din SUA s-au scumpit de "numai" doua ori in ultima suta de ani, daca scoatem din joc inflatia.
Tepe de succes. Contributia romaneasca
Din 2002 pana in 2007, preturile imobiliarelor au explodat cu o forta inimaginabila pe malurile Dambovitei. Tot soiul de analisti dupa ureche anuntau ca preturile n-au cum sa scada in timpul vietii noastre, ca procesul de convergenta le va tine sus pentru vecie (se ignora insa cu buna stiinta ca veniturile mai aveau mult pana la nivelurile celor din Vest, in schimb preturile caselor se aliniasera deja). Urmarea? Un apartament ceausist de doua camere se scumpise de la 10.000 euro la peste 100.000. In mai putin de zece ani, bula romaneasca facea sa crape de invidie orice balonas imobiliar american, reusind un incredibil salt de 1.000%. In prezent, dezumflarea fireasca a balonului speculativ este temperata fortat de Programul "Prima Casa". Sa remarcam ca scaderea preturilor in euro (40-50%) este sensibil mai redusa daca o raportam la lei, semn ca programul Guvernului Boc nu va aduce decat o minuscula paranteza in fenomenul de coborare a preturilor la case cu picioarele pe pamant.
Modelul japonez
In 1989, in Japonia se spargeau doua bule speculative: cea imobiliara (se spune ca terenul de sub Palatul Imperial ajunsese sa valoreze, pe varful bulei, cat toate proprietatile din California) si cea bursiera. Pentru a opri declinul economiei, autoritatile au experimentat tot arsenalul de masuri anticriza posibile. S-au marit investitiile publice, lucrarile de infrastructura, s-au tiparit bani pentru a umple gaurile din banci. Fara rezultat insa; economia a continuat sa se contracte, deficitul public a urcat pana la 170% din PIB, iar deflatia s-a instalat hotarat. Preturile imobilelor au coborat de atunci cu 50-80%, in functie de locatie.
Chiar si cu explozia preturilor din ultimul deceniu, o locuinta-standard din SUA era in 2007 de doua ori mai scumpa decat in urma cu peste 100 de ani.
Am preluat evolutia indicelui de pe blogul "Romania Nuda" (http://romanianuda. blogspot.com/2009/07/ predictiile-smeagolii-si-prima-casta.html) referinte la acesta existand din belsug pe "Balonul imobiliar" si pe "Index Imobiliar", doua surse de informatie care ar trebui consultate de toti entuziastii Programului "Prima Casa". Pe scurt, Robert-Schiller a creat un indice care urmarea evolutia pretului unei proprietati-standard in SUA, ajustat cu valoarea inflatiei anuale. Daca in 1890 pretul poate fi exprimat cu valoarea conventionala de 100, observam ca acesta cunoaste ocilatii modeste pana la isteria de la inceputul anilor 2000. Astfel, in timpul primului razboi mondial, indicele scade de la 97 la 65 puncte. Preturile imobilelor nu se prabusesc semnificativ
in timpul Marii Depresiuni (balonul speculativ a fost creat atunci mai mult pe bursa), dar au o ascensiune interesanta in timpul celui de-al doilea razboi mondial (de la 70 la 100 de puncte – cu alte cuvinte preturile reveneau la valorile din urma cu peste 50 de ani).
In intervalul 1950-1997, aproape 50 de ani, preturile ajustate cu inflatia se misca intr-un canal foarte ingust, indicele avand valori intre 100 si 120. Din 1997 pana in 2006 are loc o adevarata explozie care duce indicele la 200 de puncte! Cu alte cuvinte, timp de 100 de ani oscilatiile preturilor n-au depasit niciodata 30 de procente in sus sau in jos, dar in zece ani are loc aproape o dublare a preturilor (ajustata cu inflatia, nu uitati acest detaliu!). Cum a fost posibil? Autorii morali sunt presedintele Clinton si presedintele Fed, Alan Greenspan. Primul a venit cu reglementari care incurajau bancile sa arunce cu bani in populatie, cel de-al doilea a facut derizoriu costul finantarii (dobanda de politica monetara scazuse la 1%). Asta a pus bazele viitoarelor executari silite care aveau sa culmineze in 2008 si fenomenului "subprime". Amatorii teoriilor conspiratiei au argumente suficiente doar privind acest grafic al preturilor. E greu sa inghiti pe nemestecate ca a fost vorba doar de inconstienta la nivelul autoritatilor si al reglementatorilor, ca s-a tiparit "intamplator" masa monetara in exces. Sa remarcam insa ca, incluzand isteria preturilor din ultimii zece ani, casele din SUA s-au scumpit de "numai" doua ori in ultima suta de ani, daca scoatem din joc inflatia.
Tepe de succes. Contributia romaneasca
Din 2002 pana in 2007, preturile imobiliarelor au explodat cu o forta inimaginabila pe malurile Dambovitei. Tot soiul de analisti dupa ureche anuntau ca preturile n-au cum sa scada in timpul vietii noastre, ca procesul de convergenta le va tine sus pentru vecie (se ignora insa cu buna stiinta ca veniturile mai aveau mult pana la nivelurile celor din Vest, in schimb preturile caselor se aliniasera deja). Urmarea? Un apartament ceausist de doua camere se scumpise de la 10.000 euro la peste 100.000. In mai putin de zece ani, bula romaneasca facea sa crape de invidie orice balonas imobiliar american, reusind un incredibil salt de 1.000%. In prezent, dezumflarea fireasca a balonului speculativ este temperata fortat de Programul "Prima Casa". Sa remarcam ca scaderea preturilor in euro (40-50%) este sensibil mai redusa daca o raportam la lei, semn ca programul Guvernului Boc nu va aduce decat o minuscula paranteza in fenomenul de coborare a preturilor la case cu picioarele pe pamant.
Modelul japonez
In 1989, in Japonia se spargeau doua bule speculative: cea imobiliara (se spune ca terenul de sub Palatul Imperial ajunsese sa valoreze, pe varful bulei, cat toate proprietatile din California) si cea bursiera. Pentru a opri declinul economiei, autoritatile au experimentat tot arsenalul de masuri anticriza posibile. S-au marit investitiile publice, lucrarile de infrastructura, s-au tiparit bani pentru a umple gaurile din banci. Fara rezultat insa; economia a continuat sa se contracte, deficitul public a urcat pana la 170% din PIB, iar deflatia s-a instalat hotarat. Preturile imobilelor au coborat de atunci cu 50-80%, in functie de locatie.
Imobiliare si nou-nascuti
1.Vorbeam cu seful unei banci din Romania saptamana trecuta despre perspectivele pietei autohtone. I-am amintit de decalajul intre generatii, decreteii fiind cu 300.000 mai numerosi decat cei nascuti in fiecare an dupa 1990, cand avortul se liberalizase iar contraceptivele devenisera accesibile. Da, mi s-a spus, dar nu vezi ca fenomenul se inverseaza? Si bancherul mi-a dat exemplul cazul bancii unde lucra: de anul trecut se confrunta cu un val incredibil de nasteri, functionarele grabindu-se sa devina mame pe capete. Cu alte cuvinte, retailerii vor suferi putin in urmatorii 20 de ani ca urmare a reducerii cererii, dar pe urma vin iar vremurile bune. Bancherului in cauza nu-I scapa probabil motivatia maternitatii in banca sa: vazand ca sectorul financiar-bancar are probleme, multe tinere s-au hotarat sa devina mai degraba mame decat somere, bazandu-se pe faptul ca 85% dintr-un salariu mare, cat reprezinta alocatia platita de stat, reprezinta un venit comod in urmatorii 2 ani. Ce ii scapa din vedere domnului cu pricina este ca multe potentiale mame din sectorul bugetar isi vor amana decizia in asteptarea vremurilor mai bune. Pentru ca 85% dintr-un salariu mediu pe economie (cam 1200 lei) nu reprezinta o suma care sa incurajeze aducerea pe lume a inca unui suflet, mai ales daca celalalt venit din casa e tot la nivelul salariului mediu pe economie. Ce a facut criza in acest domeniu a fost sa ofere disponibilitate pentru maternitate/paternitate, chiar si in mod fortat, celor mult prea ocupati din financiar-bancar, si sa amane respectiva decizie prin sectorul bugetar, unde timpul liber nu era o problema, dar banii au devenit una.
2.www.aur.ro Am dat peste site intamplator, printr-un ziar de anunturi. Niste romani din Germania s-au gandit ca pot vinde niste proprietati de acolo romanilor din Romania, date fiind preturile care aici par mici. De altfel, am mai auzit si de prin alte surse ca prin preajma marilor orase de prin Germania se pot gasi vilute la 40-50.000 euro, o suma care pare accesibila, avand in vedere pretentiile aberante pe care le au inca proprietarii din Romania.
3.Daca tot vorbim de preturi la imobiliare, va recomandam site-ul globalpropertyguide.com. Exista aici un top al celor mai scumpe orase, din punct de vedere al pretului pe mp pentru locatiile centrale, in cazul apartamentelor de aproximativ 120 mp. Bucurestiul ocupa un neverosimil loc 34 (3900 dolari/mp-aproximativ 2600 euro) avand in vedere venitul mediu din Romania si sa vedem cine se afla in urma noastra: Taipei-Taiwan, Auckland-Australia, Berlin, Warsovia, Viena, Bratislava, Limasol, Zagreb, Bruxelles. Budapesta e abia pe 68 cu 1900 dolari (1200 euro-mai ieftin ca in Berceni!), Istanbul pe 74, Skopje-Macedonia pe 86 cu 1135 dolari iar cel mai ieftin e sa traiesti (din cele 90 de orase monitorizate) in Cairo-Egipt (doar 595 dolari). Hasta la vista baby!
2.www.aur.ro Am dat peste site intamplator, printr-un ziar de anunturi. Niste romani din Germania s-au gandit ca pot vinde niste proprietati de acolo romanilor din Romania, date fiind preturile care aici par mici. De altfel, am mai auzit si de prin alte surse ca prin preajma marilor orase de prin Germania se pot gasi vilute la 40-50.000 euro, o suma care pare accesibila, avand in vedere pretentiile aberante pe care le au inca proprietarii din Romania.
3.Daca tot vorbim de preturi la imobiliare, va recomandam site-ul globalpropertyguide.com. Exista aici un top al celor mai scumpe orase, din punct de vedere al pretului pe mp pentru locatiile centrale, in cazul apartamentelor de aproximativ 120 mp. Bucurestiul ocupa un neverosimil loc 34 (3900 dolari/mp-aproximativ 2600 euro) avand in vedere venitul mediu din Romania si sa vedem cine se afla in urma noastra: Taipei-Taiwan, Auckland-Australia, Berlin, Warsovia, Viena, Bratislava, Limasol, Zagreb, Bruxelles. Budapesta e abia pe 68 cu 1900 dolari (1200 euro-mai ieftin ca in Berceni!), Istanbul pe 74, Skopje-Macedonia pe 86 cu 1135 dolari iar cel mai ieftin e sa traiesti (din cele 90 de orase monitorizate) in Cairo-Egipt (doar 595 dolari). Hasta la vista baby!
Proprietarii o vor incasa pe termen lung
"Sa-ti cumperi casa ta mama, cat timp o sa mai platesti chirie altora?". Suna de bun simt, nu? Ei bine, nu. Mamele noastre pierd cateva detalii din vedere si, oricum, nu mai e ca pe timpul lor. Sa presupunem un cuplu de 25-30 de ani, fara copii. Exceptand odraslele de bani gata si ceva salariati mai privilegiati de prin multinationale, sa te inhami la plata ratelor pentru un credit ipotecar nu e deloc usor. Inseamna sa te supui la tot felul de privatiuni, taman in cea mai frumoasa perioada a vietii, cand simtim cu adevarat ca traim (25-45 de ani). Si pentru ce? Pentru acelasi apartament prafuit de bloc care nu va mai valora prea mult la scadenta? Care va fi atunci diferenta dintre chiriasi si proprietari, o mana de moloz? Cum, dar un credit ipotecar iti da ocazia sa lasi in urma ta ceva copiilor, sa le asiguri un viitor! Gresit, din nou. Las la o parte ca un cuplu care s-a inhamat la un credit ipotecar s-ar putea sa nu mai aiba chef de progenituri, sau sa nu-si mai permita urmasi (ia incercati sa faceti copii la un raport rata/venituri de 70%). Si ce bucurie va simti bietul copil peste ani intrand de mana cu o fata intr-o casa veche de 100 de ani? O sa aprecieze eforturile parintilor de a se vinde unei banci pentru un astfel de imobil? Le va aprecia inteligenta de a accepta sa plateasca de peste 3 ori o casa supraevaluata in momentul achizitiei? Poate ca da, dar ma tem ca asta va fi un motiv suplimentar pentru a adanci prapastia dintre generatii. Si daca aveti remuscari ca statutul dvs de chirias va face vinovati fata de copii, ia mai ganditi-va putin: suntem clubul decreteilor, cu 500.000 de membri pe generatie. Anii �90 au adus insa generatii cu doar 200.000 de nou nascuti pe an. Va dati seama ce supraoferta va fi pe piata apartamentelor peste 30 de ani, atunci cand va ajunge la scadenta creditul dvs ipotecar? Asa ca, mamelor din lumea intreaga, eu va dau un singur sfat: nu va privati copii de lucruri elementare doar pentru a va vedea voi parintii proprietari peste o cutie de chibrituri (incercati sa nu platiti ratele si o sa vedeti de fapt cui apartine casa). Chiria lunara e acum mai mica decat rata la banca, si asa va ramane in contextul dezechilibrului numeric dintre generatii. Bucurati-va de libertatea, mobilitatea si somnul linistit pe care le ofera statutul de chirias. Bucurati-va ca n-o sa aveti niciodata de a face cu bancile, ca n-o sa fiti amenintati cu executarea silita, ca nu va trebui sa va caciuliti pentru o reesalonare. Bucurati-va ca nu va trebui sa va periati seful pentru a va intari pozitia la job astfel incat sa nu va fie pusa in pericol capacitatea de rambursare. Nici nu banuiti ce fericiti sunteti. Nu ma credeti? Ia intrebati-va colegii cu credite ipotecare in spate cum mai stau cu dragostea, inclusiv cu cea de viata.
PS: Nici n-am vrut sa ma gandesc ce presupune divortul cu partaj pentru un cuplu cu credit ipotecar si copii in dotare.
PS: Nici n-am vrut sa ma gandesc ce presupune divortul cu partaj pentru un cuplu cu credit ipotecar si copii in dotare.
Cati ani muncesti pentru o casa in Bucuresti?
Am gasit pe "Romaia Nuda" o analiza foarte interesanta despre evolutia pretului apartamentelor de 2 camere din Bucuresti si a venitului mediu la nivel national, blogul lui AristotelCostel preluand la randul sau un material postat pe www.trafic-de-idei (adresa unde puteti gasi materialul intreg este
http://www.trafic-de-idei.net/2009/04/09/imobiliare-inflatie-si-salarii/#respond).
Ce vedem aici? Daca preturile in euro sunt convertite in lei si se scade rata inflatiei, observam o crestere de 4 ori in prezent de la nivelul din 1998 (pe varful bulei speculative atins in 2007, cresterea era de aproape 7 ori ( de la 70.000 lei la 450.000). Daca ne raportam la salariul mediu pe economie, anualizat, observam ca intre 1998 si 2003 era nevoie de 7-8 ani de munca fara a cheltui nimic pentru a cumpara o casa iar dupa 2003 acest raport tot urca depasind 30 de ani in 2007. Dupa ultimele corectii ne aflam la un raport pret/salariu anual de 18. La un pret mediu de 69.000 euro inregistrat in martie 2009 pe Bucuresti, preturile ar urma sa mai scada cu 25% pentru a atinge abia raportul de la inceputul lui 2004, inainte de explozia neconstrolata a creditului ( ce om responsabil ar accepta sa crediteze cu avans de 0% si raport rata/venit de 70% cum se dadeau imprumuturile in Romania in 2007?).
Daca ne raportam la SUA, nici in plin bubble imobiliar nu trebuia sa muncesti mai miult de 6 ani pentru a acoperi pretul mediu al unei locuinte (revenind la Romaniam, trebuie avut in vedere faptul ca in provincie casele sunt mai ieftine ca in Bucuresti). Sa presupunem acum ca se revine la raportul din 1998-2003 si ca este nevoie 100 salarii lunare pentru a acoperi pretul unei case. Sa facem urmatorul calcul simplu: familie cu 3 membri, 2 salarii medii. Au nevoie de 50 de luni pentru a acoperi valoarea unei case. Cat sa fie gradul de economisire mediu? Nu am vazut astfel de studii, dar presupun ca nu mai mare de 20%. Din economii un astfel de cuplu si-ar lua o casa in 250 de luni, deci in mai bine de 20 de ani. Daca apeleaza la un credit? Pai, ia ganditi-va ca in felul asta plateste de 2-3 ori valoarea casei. Respectivul cuplu are nevoie fie de o sursa suplimentara de venituri, fie de o scadenta de 40-60 de ani. Frumoasa perspectiva, nu?
http://www.trafic-de-idei.net/2009/04/09/imobiliare-inflatie-si-salarii/#respond).
Ce vedem aici? Daca preturile in euro sunt convertite in lei si se scade rata inflatiei, observam o crestere de 4 ori in prezent de la nivelul din 1998 (pe varful bulei speculative atins in 2007, cresterea era de aproape 7 ori ( de la 70.000 lei la 450.000). Daca ne raportam la salariul mediu pe economie, anualizat, observam ca intre 1998 si 2003 era nevoie de 7-8 ani de munca fara a cheltui nimic pentru a cumpara o casa iar dupa 2003 acest raport tot urca depasind 30 de ani in 2007. Dupa ultimele corectii ne aflam la un raport pret/salariu anual de 18. La un pret mediu de 69.000 euro inregistrat in martie 2009 pe Bucuresti, preturile ar urma sa mai scada cu 25% pentru a atinge abia raportul de la inceputul lui 2004, inainte de explozia neconstrolata a creditului ( ce om responsabil ar accepta sa crediteze cu avans de 0% si raport rata/venit de 70% cum se dadeau imprumuturile in Romania in 2007?).
Daca ne raportam la SUA, nici in plin bubble imobiliar nu trebuia sa muncesti mai miult de 6 ani pentru a acoperi pretul mediu al unei locuinte (revenind la Romaniam, trebuie avut in vedere faptul ca in provincie casele sunt mai ieftine ca in Bucuresti). Sa presupunem acum ca se revine la raportul din 1998-2003 si ca este nevoie 100 salarii lunare pentru a acoperi pretul unei case. Sa facem urmatorul calcul simplu: familie cu 3 membri, 2 salarii medii. Au nevoie de 50 de luni pentru a acoperi valoarea unei case. Cat sa fie gradul de economisire mediu? Nu am vazut astfel de studii, dar presupun ca nu mai mare de 20%. Din economii un astfel de cuplu si-ar lua o casa in 250 de luni, deci in mai bine de 20 de ani. Daca apeleaza la un credit? Pai, ia ganditi-va ca in felul asta plateste de 2-3 ori valoarea casei. Respectivul cuplu are nevoie fie de o sursa suplimentara de venituri, fie de o scadenta de 40-60 de ani. Frumoasa perspectiva, nu?
Pentru banci, adevaratul activ esti tu, nu casa ta
Ce credeti ca este mai important pentru o banca, sa incaseze rate la un credit ipotecar timp de 30 de ani astfel incat sa ia de 3 ori suma imprumutata, sau sa execute rapid debitorii restanti, scotandu-i din casa si vanzand imobilul pe o piata imobiliara in declin? In mod sigur, ati optat pentru prima varianta. Iata de ce nici nu s-au repezit inca bancile sa faca masiv executari silite, de ce au runde de discutii cu debitorii sperand ca acestia sa se redreseze financiar si sa reia platile. Am asistat in ultima vreme la prabusirea preturilor caselor in paralel cu inghetarea creditarii; simultan, valoarea chiriilor s-a redus simtitor din cauza supraofertei din piata. Iata care era contributia creditului la preturile aberante la care se ajunsese. Fara "ajutorul" bancherilor preturile sunt decente si, in plus, a devenit mult mai ieftin sa stai in chirie decat sa platesti rate (in cartierele periferice ale Bucurestiului 2 camere se inchiriaza cu 250-300 euro in timp ce un credit ipotecar pentru 50.000 euro costa lunar de la 400 euro in sus). Si nu va faceti iluzii cu sentimentul de proprietate, cand vor ajunge la scadenta creditele pe 30 de ani, s-ar putea sa nu prea mai aveti ce proprietate transmite daca ati cumparat un apartament vechi; in plus, taxele pe mostenire ar putea fi astronomice (vezi Spania) astfel incat copii debitorului sa fie nevoiti sa se inhame la noi imprumuturi la randul lor doar pentru un petec de hartie.
Boom-ul creditarii s-a facut in Romania in special cu imprumuturi de nevoi personale. Ne-am legat de maini timp de ani buni si ne-am angajat sclavi pe plantatia bancilor pentru o plasma, o camera video, o masina de fite, ceva amenajari interioare. Ironia sortii, aceste achizitii de doi bani le va plati intreaga populatie, deci si cei care au fost cumpatati sau calculati si n-au vret sa aibe de a face cu bancile. Ne referim la imprumutul extern care tocmai a fost luat pentru a elibera rezervele bancilor straine de la BNR.
Boom-ul creditarii s-a facut in Romania in special cu imprumuturi de nevoi personale. Ne-am legat de maini timp de ani buni si ne-am angajat sclavi pe plantatia bancilor pentru o plasma, o camera video, o masina de fite, ceva amenajari interioare. Ironia sortii, aceste achizitii de doi bani le va plati intreaga populatie, deci si cei care au fost cumpatati sau calculati si n-au vret sa aibe de a face cu bancile. Ne referim la imprumutul extern care tocmai a fost luat pentru a elibera rezervele bancilor straine de la BNR.
Dilema proprietar vs chirias, din alta perspectiva
Cand achizitionez ceva prin credit, cu ipoteca pe bunul achizitionat, cine e de fapt adevaratul proprietar? Eu sau banca? In acte scrie ca as fi eu, dar ia sa incerc sa nu-mi platesc ratele cateva luni...Ganditi-va ca in mii de tranzactii imobiliare mecanismul e acelasi: cineva transfera de fapt dreptul de proprietate unui finantator, pana in momentul in care contrapartea sa din tranzactie va fi in masura sa isi achite ratele, adica sa plateasca de vreo trei ori imobilul cumparat pana cand imprumutul ajunge la scadenta (20-30 de ani). Ce s-ar intampla daca brusc amatorii de credite ar refuza sa mai faca jocul bancilor asteptand sa achizitioneze doar cu cash? Preturile ar scadea dramatic, la fel cantitatea de stres din societate. Stiu lacomia e de multe ori mai mare, ai nevoie de o casa acum, vrei sa rivalizezi cu vecinul, chiria e de multe ori apropiata de valoarea ratei lunare. Si totusi de ce in Occident tot mai multa lume se multumeste cu statutul de chirias? Statutul de chirias iti ofera mobilitate (poti schimba cartierul, orasul, tara in cautarea unui job mai bun; te poti muta cand nu iti mai convin vecinii), nu ai grija amenajarilor interioare, nu trebuie sa-ti schimbi mobila, nu platesti impozite pe proprietate, etc. Mai mult, din aventura de a deveni proprietar poti iesi in anumite conjucturi si fara casa si dator (in Romania nu exista institutia falimentului personal, cine a cumparat un apartament cu 100.000 euro in 2007 iar acesta nu valoreaza acum decat 60.000, daca nu plateste in continuare ratele mari la banca aceasta ii va vinde casa la licitatie, sub pretul pietei, si va ramane dator pentru diferenta de bani).Iar pana la scadenta unui imprumut ipotecar, s-ar putea ca pietele imobiliare sa experimenteze de cateva ori boom-uri si prabusiri. Parghia creditului se foloseste cu success numai in situatia in care esti sigur ca va urma un mare ciclu de crestere economica, ca veniturile si valoarea proprietatilor vor creste sustinut pentru mai multi ani. E cazul acum? Efectul psihologic al aderarii la UE a disparut, balonul creditului ieftin s-a spart, fluxul investitilor straine se reduce treptat.
PS: In acest moment e mai convenabil sa fii chirias si dpdv financiar|: creditele ipotecare pentru 50.000 euro au rate ce pleaca de la 350 de euro pentru a ajunge pana la 600-700 euro pe luna (vezi conso.ro) in timp ce chiriile in cartierele fara pretentii ale Bucurestiului sunt acum de 250-300 euro pentru 2 camere.
PS: In acest moment e mai convenabil sa fii chirias si dpdv financiar|: creditele ipotecare pentru 50.000 euro au rate ce pleaca de la 350 de euro pentru a ajunge pana la 600-700 euro pe luna (vezi conso.ro) in timp ce chiriile in cartierele fara pretentii ale Bucurestiului sunt acum de 250-300 euro pentru 2 camere.
Cat vor valora apartamentele vechi dupa 30 de ani?
Ne-am fixat pe acest termen din perspectiva celui care achizitioneaza acum un astfel de imobil prin credit bancar din postura de investitor si se intreaba daca chiria si valoarea apartamentului la scadenta ii vor oferi satisfactii. Preturile par tentante (se pot cumpara 2 camere cu 45.000 euro in Bucuresti!), nu pierdeti insa din vedere toate detaliile!
1.Peste 30 de ani generatia celor nascuti in 1967-1973 va avea cam 70 de ani. Este o generatie cu 500.000 de membri/an (in 1966 se interzice prin lege intreruperea deliberata a sarcinii pentru femeile avand mai putin de patru copii si 45 de ani; celibatarii, cuplurile fara copii erau obligate sa plateasca taxe suplimentare statului), spre deosebire de cei nascuti in anii 1990 unde numarul se reduce la 200.000. Cum la aceasta varsta lumea mai sI moare (speranta medie de viata este la barbati este 68 de ani) va exista o supraoferta de apartamente deja uzate material si moral pe piata si putini amatori de inchiriere avand in vedere tendinta de scadere a populatiei. Daca nu urmeaza o inflatie galopanta in anii ce vin, un apartament va valora mult mai putin cand ajungeti la scadenta creditului.
2.Randamentul mediu din chirie este in prezent de 6%. Pentru un apartament vechi de 2 camere se cer 250 euro din cauza supraofertei din piata (multi proprietari care nu pot vinde au scos imobilele la inchiriere). Ca sa va acoperiti pretul platit pentru un astfel de apartament (sa presupunem ca impozitul si cateva mici cosmetizari anuale reduc randamentul din chirie la 5% pe an) va trebuie 20 de ani.
3.Daca in cazul unui depozit in euro cu 5% dobanda ai garantia ca la scadenta valoarea principalului nu se modifica, in cazul apartamentului vechi astfel de asigurare lipseste. Ba, mai mult, daca un cutremur important vine intre timp, s-ar putea sa lipseasca si principalul!
4.Pentru a ave acces la un randament de 5% pe an veti plati bancii cel putin dublu astfel incat pana la scadenta veti achita casa de cel putin 3 ori. Concluzia? Nu merita investit in apartamentele vechi, decat daca nu aveti nici un acoperis deasupra capului. Iar in acest caz, ar mai trebui asteptat, avand in vedre ca piata imobliara atinge minimele la cel putin 1 an dupa bursa (in februarie a fost un minim la bursa-sa speram ca nu temporar!).
1.Peste 30 de ani generatia celor nascuti in 1967-1973 va avea cam 70 de ani. Este o generatie cu 500.000 de membri/an (in 1966 se interzice prin lege intreruperea deliberata a sarcinii pentru femeile avand mai putin de patru copii si 45 de ani; celibatarii, cuplurile fara copii erau obligate sa plateasca taxe suplimentare statului), spre deosebire de cei nascuti in anii 1990 unde numarul se reduce la 200.000. Cum la aceasta varsta lumea mai sI moare (speranta medie de viata este la barbati este 68 de ani) va exista o supraoferta de apartamente deja uzate material si moral pe piata si putini amatori de inchiriere avand in vedere tendinta de scadere a populatiei. Daca nu urmeaza o inflatie galopanta in anii ce vin, un apartament va valora mult mai putin cand ajungeti la scadenta creditului.
2.Randamentul mediu din chirie este in prezent de 6%. Pentru un apartament vechi de 2 camere se cer 250 euro din cauza supraofertei din piata (multi proprietari care nu pot vinde au scos imobilele la inchiriere). Ca sa va acoperiti pretul platit pentru un astfel de apartament (sa presupunem ca impozitul si cateva mici cosmetizari anuale reduc randamentul din chirie la 5% pe an) va trebuie 20 de ani.
3.Daca in cazul unui depozit in euro cu 5% dobanda ai garantia ca la scadenta valoarea principalului nu se modifica, in cazul apartamentului vechi astfel de asigurare lipseste. Ba, mai mult, daca un cutremur important vine intre timp, s-ar putea sa lipseasca si principalul!
4.Pentru a ave acces la un randament de 5% pe an veti plati bancii cel putin dublu astfel incat pana la scadenta veti achita casa de cel putin 3 ori. Concluzia? Nu merita investit in apartamentele vechi, decat daca nu aveti nici un acoperis deasupra capului. Iar in acest caz, ar mai trebui asteptat, avand in vedre ca piata imobliara atinge minimele la cel putin 1 an dupa bursa (in februarie a fost un minim la bursa-sa speram ca nu temporar!).
Abonați-vă la:
Postări (Atom)
