Istoria isteriei imobiliare

O comparatie a evolutiei imobiliarelor din SUA, conform indicelui Case-Schiller, surprinde foarte bine exuberanta irationala din ultimii 10 ani.

Chiar si cu explozia preturilor din ultimul deceniu, o locuinta-standard din SUA era in 2007 de doua ori mai scumpa decat in urma cu peste 100 de ani.

Am preluat evolutia indicelui de pe blogul "Romania Nuda" (http://romanianuda. blogspot.com/2009/07/ predictiile-smeagolii-si-prima-casta.html) referinte la acesta existand din belsug pe "Balonul imobiliar" si pe "Index Imobiliar", doua surse de informatie care ar trebui consultate de toti entuziastii Programului "Prima Casa". Pe scurt, Robert-Schiller a creat un indice care urmarea evolutia pretului unei proprietati-standard in SUA, ajustat cu valoarea inflatiei anuale. Daca in 1890 pretul poate fi exprimat cu valoarea conventionala de 100, observam ca acesta cunoaste ocilatii modeste pana la isteria de la inceputul anilor 2000. Astfel, in timpul primului razboi mondial, indicele scade de la 97 la 65 puncte. Preturile imobilelor nu se prabusesc semnificativ
in timpul Marii Depresiuni (balonul speculativ a fost creat atunci mai mult pe bursa), dar au o ascensiune interesanta in timpul celui de-al doilea razboi mondial (de la 70 la 100 de puncte – cu alte cuvinte preturile reveneau la valorile din urma cu peste 50 de ani).
In intervalul 1950-1997, aproape 50 de ani, preturile ajustate cu inflatia se misca intr-un canal foarte ingust, indicele avand valori intre 100 si 120. Din 1997 pana in 2006 are loc o adevarata explozie care duce indicele la 200 de puncte! Cu alte cuvinte, timp de 100 de ani oscilatiile preturilor n-au depasit niciodata 30 de procente in sus sau in jos, dar in zece ani are loc aproape o dublare a preturilor (ajustata cu inflatia, nu uitati acest detaliu!). Cum a fost posibil? Autorii morali sunt presedintele Clinton si presedintele Fed, Alan Greenspan. Primul a venit cu reglementari care incurajau bancile sa arunce cu bani in populatie, cel de-al doilea a facut derizoriu costul finantarii (dobanda de politica monetara scazuse la 1%). Asta a pus bazele viitoarelor executari silite care aveau sa culmineze in 2008 si fenomenului "subprime". Amatorii teoriilor conspiratiei au argumente suficiente doar privind acest grafic al preturilor. E greu sa inghiti pe nemestecate ca a fost vorba doar de inconstienta la nivelul autoritatilor si al reglementatorilor, ca s-a tiparit "intamplator" masa monetara in exces. Sa remarcam insa ca, incluzand isteria preturilor din ultimii zece ani, casele din SUA s-au scumpit de "numai" doua ori in ultima suta de ani, daca scoatem din joc inflatia.

Tepe de succes. Contributia romaneasca
Din 2002 pana in 2007, preturile imobiliarelor au explodat cu o forta inimaginabila pe malurile Dambovitei. Tot soiul de analisti dupa ureche anuntau ca preturile n-au cum sa scada in timpul vietii noastre, ca procesul de convergenta le va tine sus pentru vecie (se ignora insa cu buna stiinta ca veniturile mai aveau mult pana la nivelurile celor din Vest, in schimb preturile caselor se aliniasera deja). Urmarea? Un apartament ceausist de doua camere se scumpise de la 10.000 euro la peste 100.000. In mai putin de zece ani, bula romaneasca facea sa crape de invidie orice balonas imobiliar american, reusind un incredibil salt de 1.000%. In prezent, dezumflarea fireasca a balonului speculativ este temperata fortat de Programul "Prima Casa". Sa remarcam ca scaderea preturilor in euro (40-50%) este sensibil mai redusa daca o raportam la lei, semn ca programul Guvernului Boc nu va aduce decat o minuscula paranteza in fenomenul de coborare a preturilor la case cu picioarele pe pamant.

Modelul japonez
In 1989, in Japonia se spargeau doua bule speculative: cea imobiliara (se spune ca terenul de sub Palatul Imperial ajunsese sa valoreze, pe varful bulei, cat toate proprietatile din California) si cea bursiera. Pentru a opri declinul economiei, autoritatile au experimentat tot arsenalul de masuri anticriza posibile. S-au marit investitiile publice, lucrarile de infrastructura, s-au tiparit bani pentru a umple gaurile din banci. Fara rezultat insa; economia a continuat sa se contracte, deficitul public a urcat pana la 170% din PIB, iar deflatia s-a instalat hotarat. Preturile imobilelor au coborat de atunci cu 50-80%, in functie de locatie.