Credite ipotecare mai putine, case mai ieftine

In prezent, aveti nevoie de peste 150 de salarii medii nete pentru a va cumpara o locuinta de doua camere in Bucuresti. Sau de 62 de ani de economii daca sunteti burlac ori "numai" de 32 de ani de strans cureaua daca sunteti o tanara familie "medie".

Aparitia creditului ipotecar a urcat numarul de salarii medii necesar pentru achizitionarea unei locuinte de la 100 inainte de 2003 la peste 350 pe varful bulei imobiliare, ceea ce face demersul de a achizitiona o casa prin economisire unul sisific.

Cati bani puneti deoparte din salariu pe luna? 10-20%? Sa presupunem ca o familie sot-sotie si un copil, ambii cu salariul mediu pe economie, ar pune deoparte tot ce castiga. In prezent, au nevoie de 150 de salarii medii pentru a-si cumpara o locuinta in Bucuresti, adica 75 de luni de munca fara alte cheltuieli. (Pretul unui apartament de doua camere este putin peste 60.000 euro; am rotunjit totodata in crestere salariul mediu net la 400 euro.) Daca ar economisi 20% din ce castiga, vor trebui sa munceasca de cinci ori mai mult pentru a acumula suma necesara, 375 de luni, adica… 31 de ani.
Hm, nu e prea incurajatoare perspectiva, nu? Sa vedem cum stam daca pretul unei locuinte medii ajunge la 100 de salarii. Avem in acest caz o acoperire a valorii casei in 50 de salarii medii nete, iar cu o economisire de 20% avem 250 de luni de truda pentru tanara familie, adica aproape 21 de ani de economii si de stat cu parintii pentru a avea in sfarsit propria casa. Nu e prea bine nici acum, nu? Ganditi-va insa ca pe varful bulei imobiliare era nevoie de 350 de salarii medii pentru un apartament de doua camere in Bucuresti (vezi preturile pe metru patrat la http://index imobiliar. blogspot.com).

Chirie vs rata, din alta perspectiva
Am citit tot soiul de comparatii rata-chirie, cu concluzia ca e mai bine sa platesti rata la banca, avand in final o proprietate care iti ramane si pe care o vei transmite urmasilor. Sa privim situatia si din alt unghi. Chiria ii revine unei persoane fizice de cele mai multe ori. Care va trai din acesti bani sau ii va cheltui, deci ii va recircula prin economie generand o cerere suplimentara pe termen lung, asigurand locuri de munca si salarii cuiva. Ce face banca? Banii pe care ii vei primi drept credit sunt in majoritate emisi electronic. Nu exista depozite care sa acopere tot creditul emis, nici resurse ale bancii provenite de la actionari, din care acesta sa fie generat in totalitate. In momentul in care datoria este platita, suma initiala se anuleaza, este stearsa din contabilitate, iar in sistem raman doar banii incasati de banca sub forma dobanzilor sau comisioanelor care merg sub forma de dividende la actionari.

Creditul eliberat de finantator genereaza, la randul sau, o crestere temporara a cererii. Angajand veniturile viitoare ale debitorului, imprumutul ii limiteaza insa puterea de cumparare pe termen lung, astfel incat autoritatile vor incerca sa ii usureze povara prin inflatie. Sa presupunem, prin reducere la absurd, ca nimeni nu ar mai dori sa apeleze la banci pentru a finanta achizitiile imobiliare. Preturile imobilelor ar scadea (cererea va fi sustinuta doar de cei care au economisit pentru o casa), iar chiriile nu vor avea motive de crestere (mai putine tranzactii de vanzare-cumparare, mai multe locuinte disponibile pentru inchiriere). S-ar intrerupe in acest fel "sclavagismul" la care condamna in acest moment scadentele lungi ale creditului ipotecar si preturile exorbitante pe care le incurajeaza acest instrument pe piata imobiliara.

Demografia, un aliat de nadejde
Sugestia de a va tine departe de creditul ipotecar se bazeaza si pe dinamica demografica din acest moment. Deja chiriile n-au mai crescut in toamna acestui an, generatia de boboci care a intrat in primul an universitar, in toamna, fiind nascuta dupa 1989, perioada in care avortul s-a liberalizat. Diferenta intre generatiile de "decretei" si cele nascute dupa 1990 este semnificativa: de la 500.000 membri/generatie la putin peste 200.000. Va exista deci, in urmatorii 10-20 de ani, o oferta tot mai consistenta la vanzare si inchiriere de imobile, oferta care isi va gasi cu greu contraponderea in cerere, avand in vedere acest decalaj demografic.